Due Diligence Tributária na Aquisição de Imóveis: Segurança Jurídica e Prevenção de Fraudes

A due diligence tributária na aquisição de imóveis é um instrumento essencial para a segurança jurídica da operação e para a prevenção de riscos fiscais que possam comprometer a viabilidade do negócio, especialmente quando se trata de imóveis com valores significativos ou adquiridos para fins de incorporação.

Diferente de uma simples análise documental, o objetivo dessa due diligence é identificar potenciais passivos fiscais que podem recair não só sobre o imóvel em si, mas também sobre o vendedor — seja ele pessoa física ou jurídica — e sobre eventuais sócios ou empresas às quais esteja vinculado. A depender da configuração encontrada, o comprador pode ser responsabilizado por débitos anteriores, mesmo não tendo figurado como sujeito passivo original da obrigação tributária.

A análise parte da verificação dos tributos incidentes sobre o imóvel, como IPTU, ITR, ITBI e ITCMD, e também dos tributos federais e contribuições sociais que eventualmente possam estar em aberto. Nos casos em que o imóvel esteja em nome de pessoa jurídica, é essencial solicitar certidões federais, estaduais e municipais, além de verificar a atividade econômica da empresa para avaliar riscos de ISS, ICMS e outros tributos.

O artigo 130 do CTN prevê expressamente a sub-rogação do adquirente nos débitos tributários relativos ao imóvel, mesmo quando esses débitos tenham sido gerados em períodos anteriores à compra. Nesse contexto, a boa-fé do adquirente pode ser insuficiente para afastar a sua responsabilidade, o que torna a diligência ainda mais relevante.

Outro ponto de atenção é o arrolamento de bens, previsto na Lei nº 9.532/1997. Trata-se de um mecanismo de controle patrimonial aplicado pela Receita Federal a contribuintes com débitos superiores a 30% de seu patrimônio e acima de dois milhões de reais. O arrolamento não impede a venda do bem, mas exige a comunicação da operação à Receita Federal, sob pena de responsabilização. A averbação do arrolamento pode ser verificada diretamente na matrícula do imóvel.

Ainda no campo das execuções fiscais, é fundamental verificar se há processos em andamento em nome do vendedor ou da empresa a que esteja ligado. A fraude à execução — nos termos do artigo 792 do CPC e do artigo 185 do CTN — pode ser configurada se o imóvel for alienado após a inscrição de débitos em dívida ativa e se essa alienação resultar em insolvência do vendedor. Nesse caso, a alienação pode ser declarada ineficaz em relação ao Fisco, mesmo que o comprador alegue desconhecimento.

A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que, para fins de execução fiscal, basta a existência de dívida ativa regularmente inscrita para presumir a fraude, não sendo exigida a averbação no RGI nem a comprovação de má-fé do adquirente. Isso reforça a necessidade de obtenção de certidões atualizadas e da análise da cadeia dominial, especialmente em casos de alienações sucessivas.

Em operações de maior vulto, é recomendável prever garantias contratuais, como depósitos judiciais, cauções, ou abatimentos no preço de venda, especialmente quando identificados passivos em discussão judicial ou administrativa. A apresentação de certidão positiva com efeito de negativa deve ser analisada com cautela, pois indica a existência de débito com exigibilidade suspensa — situação que, em alguns casos, pode evoluir para uma cobrança efetiva.

Por fim, cabe ao advogado realizar um relatório técnico que identifique os riscos fiscais e proponha estratégias de mitigação, alinhadas aos objetivos do cliente, que pode ser tanto o comprador quanto o vendedor. A due diligence tributária bem estruturada garante mais que segurança jurídica: ela viabiliza o negócio com responsabilidade e transparência.