IMPACTOS DA REFORMA TRIBUTÁRIA NA ESTRUTURAÇÃO SOCIETÁRIA DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS (SPEs)

A relevância da SPE possuir um acordo de sócios robusto e formalizar contratos de prestação de serviços criteriosos

A Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional n.º 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar n.º 214/2025 é muito mais do que uma mudança de alíquotas. Para quem opera com SPEs (Sociedades de Propósito Específico) no mercado imobiliário, especialmente na incorporação, necessita de um olhar atento nestas estruturas societárias utilizadas para viabilizar os empreendimentos.

Antes de falar sobre estrutura societária vamos recapitular o que muda na tributação da atividade. A reforma substitui PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS por dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que juntos formam o chamado IVA Dual.

Para a incorporação imobiliária existem regras específicas que reduzem significativamente essa carga tributária. As principais são o Regime de caixa para IBS e CBS (o imposto é devido a cada pagamento recebido, não na assinatura do contrato); Redução de 50% nas alíquotas; Redutor de Ajuste (dedução proporcional ao valor de aquisição do imóvel/terreno, podendo ser reutilizado nas cessões a contribuintes do regime regular); Redutor Social; e Créditos tributários (possibilidade de apropriar créditos sobre bens e serviços adquiridos na cadeia produtiva, eliminando o efeito cascata que existia no sistema anterior).

A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é a estrutura mais utilizada no mercado de incorporação imobiliária. Criada exclusivamente para um empreendimento, ela permite isolar riscos, viabilizar o patrimônio de afetação e acessar o Regime Especial de Tributação (RET). Com a reforma, a lógica central das SPEs permanece válida — mas há novidades importantes que impactam sua gestão.

A SPE mantém suas vantagens estruturais — especialmente o patrimônio de afetação que continua válido e recomendado, protegendo os recursos do empreendimento dos demais credores da incorporadora, assim como mantidas as vantagens do isolamento de risco por empreendimento.

Nesse contexto de recomendação pela adoção de uma SPE, se existirem múltiplos sócios é importante uma atenção maior ao acordo de sócios quanto à distribuição de créditos e encargos tributários no novo regime. Isso porque em SPEs com múltiplos sócios — situação comum quando investidores externos ou outras incorporadoras participam de um empreendimento específico — a ausência de regras claras sobre o aproveitamento de créditos tributários no acordo de sócios pode gerar disputas relevantes. Como os créditos de IBS/CBS são apurados na própria SPE, mas decorrem de aquisições que, muitas vezes, foram financiadas de forma desproporcional entre os sócios (por exemplo, um sócio que aportou o terreno e outro que aportou capital de giro para insumos), é preciso definir contratualmente se o crédito gerado beneficia a SPE como um todo, refletindo-se no resultado distribuído a todos, ou se deve ser de alguma forma vinculado a quem efetivamente suportou o custo que o originou.

Isso vale, ainda, para os encargos tributários: caso a SPE seja autuada por aproveitamento indevido de crédito, glosa de redutor ou qualquer outra contingência relativa ao novo regime, o acordo de sócios deveria estabelecer previamente como esse passivo será suportado — proporcionalmente à participação societária, ou por quem praticou o ato gerador da contingência. Sem essa definição, a disputa migra para o Judiciário ou para uma negociação desgastante no momento em que a SPE já está em dificuldade financeira, justamente o cenário que o acordo deveria evitar.

Outro ponto sensível é o sócio investidor que ingressa na SPE já no curso do empreendimento, seja por aporte de capital, seja por aquisição de cotas de outro sócio. Nessas hipóteses, o acordo deve esclarecer se esse novo sócio terá direito a créditos tributários acumulados antes de seu ingresso, ou apenas aos gerados a partir de sua entrada — uma definição que impacta diretamente o valor de aquisição das cotas e que, se não tratada, tende a gerar discussão entre as partes.

Por fim, vale lembrar que a regularidade tributária de um sócio impacta os demais. Se um dos sócios da SPE estiver no Simples Nacional em outra atividade ou apresentar pendências fiscais que restrinjam o aproveitamento de créditos pela SPE como um todo (por exemplo, fornecedores ligados a esse sócio que não emitam documentos fiscais compatíveis com o regime regular), isso pode reduzir o crédito disponível para todos os demais. 

O acordo de sócios é o instrumento adequado para impor obrigações de regularidade fiscal a cada parte e prever consequências — como retenção de distribuição de lucros ou indenização — em caso de descumprimento que prejudique o aproveitamento de créditos do grupo.

Revisão dos contratos entre a incorporadora e a SPE

É comum que a incorporadora central preste serviços de gestão, coordenação e vendas para as SPEs que controla. Com a reforma, esses contratos precisam ser revisados porque a remuneração da incorporadora central pela prestação de serviços às SPEs passa a ser tributada pelo IBS/CBS (alíquota com redução de 50% para atividades de intermediação/administração imobiliária).

A SPE, como tomadora do serviço e contribuinte do regime regular, poderá se creditar dos tributos pagos — o que representa uma vantagem, mas exige formalização adequada do contrato. Valores pagos sem contrato formalizado podem não gerar crédito, representando perda tributária para o grupo, motivo pelo qual recomenda-se a revisão ou celebração de contratos de prestação de serviços de gestão, coordenação de obras e corretagem entre a incorporadora e as SPEs, com precificação de mercado devidamente documentada. No momento da celebração do contrato é importante a precificação correta, evitando o subpreço nos contratos intercompany, ou distribuição disfarçada de lucros, que podem ser questionados pela Receita Federal nesse novo ambiente de maior transparência fiscal.

Revisão dos contratos da incorporadora com construtoras e empreiteiras

Por fim, recomenda-se que também os contratos com construtoras e empreiteiras sejam revisados para incluir cláusulas sobre repasse de créditos do IBS/CBS.

Os contratos de construção — sejam por administração, sejam por preço fechado— são uma das principais fontes de crédito de IBS/CBS para a SPE incorporadora, já que envolvem grande volume de aquisição de materiais e contratação de mão de obra e serviços. Por isso, é fundamental que o contrato com a construtora ou empreiteira discipline expressamente como esse crédito será documentado e repassado: a nota fiscal de serviço deve discriminar corretamente os tributos para permitir a apropriação do crédito pela SPE tomadora, e o contrato deve prever a obrigação da contratada de manter regularidade fiscal e emitir documentação fiscal idônea, sob pena de a SPE perder o direito ao crédito por falha documental que não foi causada por ela.

Também é recomendável incluir cláusula de repactuação ou reequilíbrio econômico-financeiro para contratos de construção já em andamento ou que se estendam pelo período de transição (2026–2033), prevendo como eventual variação na carga tributária efetiva — para mais ou para menos — será absorvida entre as partes. Isso é especialmente relevante em contratos de preço fechado firmados antes da plena vigência do novo regime, nos quais a precificação original pode não ter considerado a sistemática de créditos hoje disponível, gerando enriquecimento de uma das partes em detrimento da outra se a cláusula não for revisada.

Por fim, nos contratos em que a empreiteira também forneça materiais de construção, vale lembrar que — diferentemente de outras hipóteses na incorporação — os materiais fornecidos não podem ser deduzidos da base de cálculo do tributo incidente sobre o serviço, já que a tributação incide sobre o valor total do contrato. Isso reforça a importância de o contrato detalhar separadamente material e mão de obra não para fins de exclusão da base, mas para permitir o correto rastreamento dos créditos a que a SPE tem direito sobre cada um desses componentes.