Plano Diretor de Goiânia: entre a técnica, a política e os desafios da aplicação prática

Falar em planejamento urbano em Goiânia é, inevitavelmente, revisitar a própria história de formação da cidade e compreender como as escolhas normativas ao longo do tempo moldaram — e ainda moldam — a sua ocupação. 

De uma cidade planejada para cerca de 50 mil habitantes, concebida por Attílio Corrêa Lima na década de 1930, Goiânia rapidamente ultrapassou as previsões iniciais e passou a enfrentar um fenômeno comum às cidades brasileiras: o crescimento acelerado, muitas vezes dissociado de instrumentos adequados de controle urbanístico.

Durante décadas, a cidade evoluiu sob uma lógica fragmentada. Primeiro vieram as regras de edificação, depois o zoneamento e, apenas posteriormente, instrumentos mais estruturados de planejamento urbano. Nesse percurso, o Poder Público frequentemente se viu diante de uma realidade já consolidada, sendo compelido a reconhecer e regularizar ocupações irregulares, em vez de preveni-las. Essa inversão — da norma que antecipa para a norma que reage — explica muitos dos desafios urbanos que ainda persistem.

A grande inflexão ocorre com a consolidação do modelo inaugurado pelo Estatuto da Cidade, que redefine o papel do Plano Diretor no ordenamento jurídico brasileiro. A partir desse marco, o plano deixa de ser um instrumento meramente formal e passa a assumir uma função materialmente transformadora, integrando política urbana, orçamento público, função social da propriedade e gestão democrática. Goiânia, especialmente a partir do Plano Diretor de 2007 e, mais recentemente, com o plano vigente de 2022, incorpora esse novo paradigma.

A mudança mais evidente está na superação do modelo clássico de zoneamento rígido. A cidade deixa de ser pensada como um mosaico de zonas estanques — residencial, comercial, industrial — e passa a adotar a lógica da cidade compacta, na qual se admite o uso misto do solo. Essa transformação não é apenas conceitual. Ela altera profundamente a forma de pensar o desenvolvimento urbano, permitindo maior integração entre moradia, trabalho e serviços, ao mesmo tempo em que busca conter o espraiamento da cidade.

Nesse novo modelo, o sistema viário assume protagonismo. As vias estruturantes passam a ser elementos definidores do potencial construtivo e da intensidade de ocupação. Em termos práticos, não é mais apenas o zoneamento que orienta o que pode ou não ser feito em determinado imóvel, mas também — e muitas vezes principalmente — a via em que ele está inserido. Esse deslocamento exige um novo olhar técnico, tanto do Poder Público quanto dos operadores do Direito e dos agentes do mercado imobiliário.

O Plano Diretor de 2022 aprofunda essa lógica e se apresenta como um verdadeiro sistema normativo, composto não apenas pela lei principal, mas por um conjunto de legislações complementares aprovadas nos anos seguintes. Mais do que disciplinar o uso do solo, o plano passa a estruturar políticas públicas, definir diretrizes de desenvolvimento e estabelecer instrumentos econômicos e jurídicos capazes de induzir comportamentos urbanísticos.

Entre esses instrumentos, destacam-se a outorga onerosa do direito de construir, a transferência do direito de construir e os mecanismos de combate à ociosidade imobiliária, como o parcelamento e a edificação compulsórios. A lógica que os permeia é a de que o direito de construir não é absoluto, mas condicionado ao interesse coletivo e à função social da propriedade. Quem deseja construir além do coeficiente básico deve contribuir financeiramente para o desenvolvimento urbano, e quem mantém imóvel subutilizado pode ser compelido a dar-lhe destinação adequada.

Na prática, contudo, a aplicação desses instrumentos ainda enfrenta desafios significativos. A distância entre a previsão normativa e a execução concreta é um dos pontos mais sensíveis do planejamento urbano. Questões como morosidade administrativa, entraves registrais e limitações orçamentárias dificultam a efetividade de mecanismos que, no plano teórico, são fundamentais para a organização da cidade.

Outro aspecto que merece atenção é a influência do processo legislativo na conformação do Plano Diretor. A tramitação da lei de 2022, marcada por intensos debates e inúmeras emendas, evidencia a tensão permanente entre técnica e política. Alterações pontuais, muitas vezes desconectadas da lógica sistêmica do plano, acabam gerando inconsistências normativas que demandam interpretação integrada e cautelosa por parte de quem atua com análise de projetos e empreendimentos.

Essa realidade impacta diretamente a atuação jurídica no setor imobiliário. A análise de um imóvel, hoje, não pode se limitar à verificação de matrícula e regularidade registral. É imprescindível compreender o enquadramento urbanístico da área, os índices de aproveitamento, a existência de restrições ambientais ou patrimoniais, a incidência de corredores viários e até mesmo a necessidade de estudos de impacto. Em muitos casos, a viabilidade de um empreendimento depende mais dessas variáveis do que da própria situação jurídica tradicional do bem.

Além disso, o Plano Diretor traz implicações relevantes para a elaboração de contratos. Em áreas como a de ocupação sustentável, por exemplo, limitações como a taxa de ocupação de 40% e a exigência de elevados índices de permeabilidade impactam diretamente o potencial construtivo do imóvel. A ausência de informação clara ao adquirente pode gerar frustração de expectativas e, em determinados casos, responsabilidade civil.

O mesmo se pode dizer em relação aos corredores viários, nos quais o empreendedor pode ser chamado a arcar com recuos e ampliações da via, alterando significativamente o projeto originalmente concebido. São aspectos que reforçam a necessidade de uma due diligence urbanística aprofundada, especialmente em operações de maior porte.

No campo da política pública, o plano também traz avanços relevantes, como a possibilidade de implantação de habitação de interesse social em qualquer região da cidade. Trata-se de uma inovação que busca reduzir a segregação urbana e ampliar o acesso à moradia em áreas mais bem estruturadas, ainda que com parâmetros urbanísticos diferenciados.

Por outro lado, persistem desafios históricos, como a dificuldade de implantação de grandes eixos viários e a ausência de infraestrutura em áreas que cresceram de forma irregular. A ocupação desordenada do território, especialmente em décadas passadas, gera efeitos duradouros e de alto custo para o Poder Público, que precisa posteriormente investir em regularização, infraestrutura e equipamentos urbanos.

Nesse contexto, o Plano Diretor de Goiânia se projeta para o horizonte de 2033, ano do centenário da cidade, com a ambição de consolidar um modelo urbano mais compacto, conectado e sustentável. Trata-se de um objetivo consistente do ponto de vista técnico, mas que depende, essencialmente, da capacidade de execução, da estabilidade normativa e do alinhamento entre os diversos atores envolvidos.

Ao final, a reflexão que se impõe é inevitável: o Plano Diretor vigente representa, de fato, o modelo ideal de cidade ou o modelo possível diante das limitações institucionais, políticas e sociais existentes? A resposta talvez esteja menos na lei em si e mais na forma como ela será aplicada. Afinal, mais do que um conjunto de normas, o Plano Diretor é, em última análise, a expressão do projeto de cidade que se pretende construir.