Usina Solar em Área Rural: A Geração de Energia Caracteriza Exploração Rural? Qual o Melhor Contrato para Estruturar o Projeto?

A expansão da matriz energética brasileira, impulsionada pela crescente demanda por fontes renováveis de energia, tem transformado significativamente a utilização dos imóveis rurais. A implantação de usinas fotovoltaicas em propriedades tradicionalmente estinadas à agropecuária tornou-se uma realidade cada vez mais frequente, trazendo consigo importantes desafios jurídicos.

Nesse cenário, duas dúvidas costumam surgir tanto para proprietários rurais quanto para investidores. A primeira é se a geração de energia solar pode ser considerada uma exploração rural, especialmente para fins tributários e agrários. A segunda diz respeito ao instrumento jurídico mais seguro para formalizar a utilização da área destinada ao empreendimento.

Embora pareçam questões simples, as respostas exigem uma análise conjunta do Direito Civil, do Direito Agrário e da legislação tributária. A escolha da estrutura jurídica adequada é determinante para conferir segurança ao investimento e evitar riscos futuros.

1. A geração de energia solar caracteriza exploração rural?

A resposta, em regra, é negativa.

Embora a usina seja instalada em um imóvel rural, a atividade econômica desenvolvida não se enquadra como exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial. O objetivo do empreendimento deixa de ser a exploração econômica da terra para produção agropecuária e passa a ser a geração de energia elétrica, atividade de natureza industrial.

Essa distinção possui importantes reflexos jurídicos.

O Decreto-Lei nº 57/1966 estabelece que permanecem sujeitos ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) os imóveis comprovadamente utilizados em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Percebe-se, portanto, que a legislação relaciona a incidência do ITR à efetiva exploração rural do imóvel. A geração de energia elétrica, por sua vez, não se enquadra em nenhuma dessas modalidades.

Isso não significa, entretanto, que todo imóvel rural que receba uma usina solar automaticamente deixará de se sujeitar ao regime do ITR. A alteração da destinação econômica da área pode produzir relevantes repercussões tributárias, especialmente quanto à definição do tributo incidente sobre a parcela destinada ao empreendimento, matéria que ainda demanda análise caso a caso, considerando a legislação aplicável e a evolução da jurisprudência.

Sob a ótica agrária, contudo, não há dúvida de que a geração de energia fotovoltaica não constitui exploração rural propriamente dita, mas sim uma atividade econômica de natureza industrial desenvolvida sobre um imóvel rural.

Essa conclusão é fundamental para definir o regime jurídico aplicável e, principalmente, o contrato que será utilizado entre o proprietário da terra e o empreendedor.

2. Qual é o contrato mais adequado para estruturar o empreendimento?

Definida a natureza da atividade, o passo seguinte consiste em escolher o instrumento jurídico mais adequado para formalizar a utilização da área.

Na prática, normalmente são cogitadas três alternativas: o arrendamento rural, a locação e o direito de superfície.

Embora todas possam parecer viáveis à primeira vista, elas oferecem níveis bastante diferentes de segurança jurídica.

Arrendamento rural

O arrendamento rural é disciplinado pelo Estatuto da Terra e destina-se exclusivamente à exploração de atividades agrárias.

Por essa razão, sua utilização para implantação de usinas solares não se mostra a alternativa mais adequada. Como a geração de energia não caracteriza exploração rural, o contrato acaba sendo utilizado para finalidade distinta daquela prevista em lei, o que pode gerar insegurança jurídica e discussões futuras.

Locação

A locação prevista no Código Civil representa uma alternativa juridicamente possível.

Entretanto, trata-se de um contrato que cria apenas direitos obrigacionais entre locador e locatário. Para empreendimentos de infraestrutura, que normalmente possuem prazo de exploração superior a vinte anos, essa característica pode representar um fator de insegurança, especialmente em situações envolvendo alienação do imóvel ou necessidade de obtenção de financiamento.

Embora seja possível estabelecer mecanismos contratuais de proteção, a locação não oferece a mesma estabilidade conferida por um direito real.

Direito de superfície

Entre as alternativas disponíveis, o direito de superfície é, sem dúvida, o instrumento que melhor atende às características dos empreendimentos de geração de energia solar.

Previsto nos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil, ele permite que o proprietário conceda a terceiro o direito de construir e utilizar determinada área de seu imóvel por prazo determinado ou indeterminado.

Sua principal vantagem é sua natureza de direito real.

Constituído por escritura pública e registrado na matrícula do imóvel, o direito de superfície produz efeitos perante terceiros. Isso significa que eventual venda do imóvel ou sua transmissão aos herdeiros não compromete, em regra, o direito do superficiário de permanecer explorando a usina durante todo o prazo contratado.

É justamente essa estabilidade que faz do instituto a solução mais adequada para empreendimentos que exigem elevados investimentos e longo período de retorno financeiro.

3. Por que o direito de superfície se tornou o modelo mais utilizado?

A escolha do contrato não interfere apenas na relação entre proprietário e investidor. Ela influencia diretamente a segurança jurídica do empreendimento e, muitas vezes, a própria viabilidade econômica do projeto.

Usinas solares demandam investimentos elevados e costumam operar por períodos que variam entre vinte e trinta anos. Naturalmente, o empreendedor busca a garantia de que poderá utilizar a área durante todo esse tempo.

O direito de superfície oferece exatamente essa segurança.

Por ser um direito real registrado na matrícula do imóvel, ele reduz significativamente os riscos decorrentes de alterações na titularidade da propriedade, conferindo maior estabilidade ao empreendimento.

Essa característica também é valorizada pelas instituições financeiras. Em operações de financiamento, é comum que empreendimentos estruturados por meio do direito de superfície transmitam maior segurança aos agentes financeiros, justamente porque a utilização da área deixa de depender exclusivamente de uma relação contratual entre as partes.

O instituto também traz vantagens para o proprietário rural. A propriedade permanece em seu patrimônio, enquanto o superficiário recebe apenas o direito de utilizar determinada parcela do imóvel durante o prazo convencionado, mediante remuneração previamente estabelecida.

Ao término do contrato, a destinação das construções e demais benfeitorias observará as condições pactuadas pelas partes e a legislação aplicável, proporcionando previsibilidade para ambos.

Não por acaso, o direito de superfície vem sendo amplamente utilizado em projetos de infraestrutura, especialmente nos setores de energia renovável e logística. Sua estrutura jurídica oferece um equilíbrio entre os interesses do proprietário e do investidor, permitindo que ambos desenvolvam uma relação de longo prazo com segurança jurídica.

4. Pontos que merecem atenção antes da implantação de uma usina solar em imóvel rural.

A escolha do contrato é apenas uma das etapas da estruturação jurídica do empreendimento. Antes da assinatura de qualquer instrumento, recomenda-se avaliar aspectos que podem impactar diretamente a segurança do projeto, tais como:

• a natureza jurídica da atividade e seus reflexos tributários;

• a definição do instrumento contratual mais adequado para utilização da área;

• a regularidade registral do imóvel e a possibilidade de constituição do direito de superfície;

• a necessidade de instituição de servidões para acesso, passagem de cabos, redes elétricas e demais estruturas de apoio;

• as regras sobre responsabilidade pela recuperação da área ao término do contrato;

• as condições para transferência do empreendimento, sucessão contratual e eventual constituição de garantias em operações de financiamento.

Uma estruturação jurídica adequada desde o início reduz significativamente o risco de litígios, proporciona maior segurança para proprietários e investidores e contribui para a viabilidade econômica do empreendimento ao longo de toda a sua vida útil.

Conclusão

A crescente expansão das usinas solares demonstra que o Direito precisa acompanhar as novas formas de utilização econômica dos imóveis rurais.

Embora esses empreendimentos sejam instalados em áreas rurais, a geração de energia elétrica não caracteriza exploração rural, mas sim uma atividade econômica de natureza industrial. Essa distinção produz importantes reflexos jurídicos e deve ser considerada desde a estruturação do projeto.

Sob o aspecto contratual, o direito de superfície se destaca como o instrumento mais seguro para disciplinar a relação entre proprietário e empreendedor. Além de conferir estabilidade ao investimento, sua natureza de direito real proporciona maior segurança patrimonial, facilita a estruturação financeira do empreendimento e reduz riscos ao longo de toda a sua execução.

Mais do que escolher um contrato, estruturar corretamente um projeto de geração de energia solar significa criar bases jurídicas sólidas para um investimento que deverá produzir resultados durante décadas. E, nesse contexto, uma assessoria jurídica especializada desde a fase inicial do projeto é um fator decisivo para garantir segurança, previsibilidade e eficiência na operação.