06/05/22 por Nathalya Gobbo em Artigos

Multipropriedade Imobiliária ou Time-Sharing: uma forma de comunhão de domínio e de propriedade

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A definição de multipropriedade imobiliária ou também conhecida como time-sharing, vai muito além do puro e simples dizer o que é. O conceito dessa forma de comunhão de domínio e de propriedade engloba um novo modelo de relação jurídica ainda pouco explorado no cenário atual e bem específica.

Multipropriedade imobiliária ou time-sharing no sentido estrito, pode ser entendida como um sistema de compartilhamento no qual cada multiproprietário de determinada fração ideal do imóvel de lazer terá seu pleno direito de usar, gozar e fruir do bem por determinado período de tempo previamente estipulado em um cronograma de uso e seguindo um regulamento de uso. O multiproprietário terá a propriedade fracionada do imóvel, também denominada por cota imobiliária, já reconhecida por nossos Tribunais como um direito real, com destaque para o teor da decisão proferida pelo STJ:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.546.165 - SP. [...] EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus. [...]5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (timesharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. Brasília, 26 de abril de 2016. MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA. Presidente e Relator.

Em sentido amplo, a multipropriedade imobiliária é uma forma de condomínio de uma unidade imobiliária que será compartilhada pelos multiproprietários adquirentes e que poderá ser usada, fruída e gozada em um período de tempo previamente definido no cronograma de uso, período este em que o multiproprietário titular ou também chamado cotista, terá o direito de utilização total do imóvel de forma exclusiva.

Um empreendimento no regime de multipropriedade já nasce estruturado com normas específicas relativas ao sistema, definidas no memorial de incorporação imobiliária, que regulam as questões que estão diretamente envolvidas nesse novo modelo de propriedade compartilhada. O memorial de incorporação com as normas específicas para regulamentar a relação jurídica juntamente com todos os demais documentos que envolvem o empreendimento como por exemplo, convenção de condomínio, cronograma de uso e regulamento de uso são devidamente registrados no respectivo Cartório de Registro de Imóveis com a anotação da incorporação em regime de multipropriedade na matrícula do imóvel.

O projeto é concebido por meio de incorporação imobiliária que prevê o fracionamento das unidades imobiliárias em cotas, de modo que cada multiproprietário adquirirá uma fração ideal do imóvel (uma cota), tendo, dessa forma, seu uso, gozo, fruição e disposição. É a partir do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e com a sucessiva averbação na matrícula do imóvel que garante-se a publicidade do sistema aos futuros adquirentes, viabilizando juridicamente o regime de multipropriedade imobiliária.

Dessa forma, após a entrega do empreendimento, os multiproprietários poderão utilizar sua cota imobiliária de forma compartilhada, de acordo com o período de tempo exclusivo definido previamente no cronograma de uso e ainda conforme regulamento de uso específico do empreendimento, tendo a partir de então formalizado o pleno direito de comunhão e da propriedade da unidade adquirida.  

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