05/08/22 por Vitor Gusmão em Direito imobiliário

Quais cuidados o adquirente deve ter na compra um imóvel alugado?

Quais cuidados o adquirente deve ter na compra um imóvel alugado? Quais cuidados o adquirente deve ter na compra um imóvel alugado?  - Icon

A aquisição de um imóvel, seja para fins de moradia ou investimento, seja por pessoa física ou jurídica, é assunto que, ainda hoje, sempre gera algumas dúvidas às partes envolvidas em razão da burocracia e documentos envolvidos. Especialmente para o comprador, que deseja fazer um bom investimento, é aconselhável a adoção de determinados procedimentos de cautela para não acabar tendo surpresas após a aquisição. 

Quem deseja adquirir um imóvel, deve estar atento que, antes da assinatura de qualquer contrato, e antes da realização de qualquer pagamento, o ideal é que seja realizado o levantamento da situação atual do imóvel e de seus proprietários junto aos órgãos públicos, com vistas a apurar a inexistência de quaisquer pendências que possam atrapalhar ou interferir no negócio.

Tão importante quanto negociar o preço e forma de pagamento com o vendedor, é o comprador já ter perfeitamente delineada a real situação do imóvel para decidir se deseja mesmo comprá-lo.

O comprador poderá realizar a contratação de serviços especializados para a realização deste levantamento de informações, aos moldes de uma “Due Diligence“ o que recomendamos, ou realizar os levantamentos por si mesmo em negociação com o vendedor. 

Quanto ao imóvel:

O comprador deve estar atento para obter as certidões: Certidão de matrícula do imóvel (com vista a apurar quais as pessoas que lá estão registradas como proprietários, e se há alguma averbação de contrato de locação, restrição judicial, etc.); Certidão Negativa de ônus real (com vista a averiguar a inexistência de dívidas sobre o imóvel), e Certidão Negativa de Débitos Fiscais junto ao município em que esteja localizado (com vista a apurar a inexistência de débitos em aberto a título de IPTU).

Solicitar ao vendedor para que possam realizar uma visita ao imóvel, com objetivo de conhecê-lo e vistoriá-lo, podendo apurar a sua real condição e seu estado de conservação.

Quanto ao Vendedor:

Já quanto ao vendedor, como sugestão, o comprador deve estar atento para conseguir apurar pelo menos as certidões:
- Certidão Negativa de Ações Judiciais nas esferas: Cível; Falência, Concordata e Recuperação Judicial da Justiça Estadual; 
- Certidão Negativa de Ações Judiciais  da Justiça Federal;
- Certidão Negativa de Ações Judiciais da Justiça do Trabalho;
- Certidão Negativa dos Cartório de Protestos;                        
- Certidões Negativas Fiscais nos âmbitos Municipal, Estadual e Federal; e 
- Certidões Negativas de Débitos junto ao INSS.

Importante ainda observar que se deve apurar as certidões do vendedor e de seu cônjuge.

Em caso de imóvel alugado:

Caso o imóvel esteja alugado, exige-se que certos cuidados a mais sejam tomados pelo comprador:

1º Verificar se o vendedor notificou o inquilino quanto ao prazo para exercer o seu direito de preferência: O vendedor deve notificar o locatário acerca do seu interesse de vender o imóvel, estabelecendo prazo de 30 (trinta) dias para que este possa manifestar se possui interesse na aquisição do imóvel. Os artigos 27 e 28 da Lei nº8.245, de 18 de outubro 1991, regulamentam a situação.

Se o locatário aceitar, deverá cobrir a oferta e pagar o preço pedido pelo proprietário vendedor do imóvel. Se não aceitar ou permanecer em silêncio até esgotar o prazo de 30 (trinta) dias, o locatário perde o direito de preferência, e a venda poderá ser realizada a terceiros.

Hipoteticamente, em caso de desrespeito pelo vendedor, do direito de preferência do locatário, este último poderá propor ação judicial visando a anulação da venda, e o direito de ficar com o imóvel para si, pagando o mesmo preço da venda.

2º Obter ciência do contrato de locação do imóvel, com vista a saber se possui “cláusula de vigência”. O contrato de locação poderá conter a denominada cláusula de vigência, que se trata de uma garantia ao inquilino que, mesmo no caso de venda do imóvel para terceiros, a locação deverá permanecer válida enquanto o contrato possuir vigência. Ocorre que para a validade dessa cláusula perante novo adquirente do imóvel, o respectivo contrato de locação deverá estar averbado na matrícula do imóvel. Instrução do artigo 8º da Lei nº8.245, de 18 de outubro 1991.

Se o contrato possuir a “cláusula de vigência”, estiver estabelecido por prazo “determinado”, e devidamente averbado na matrícula do imóvel, o comprador (novo adquirente) terá de respeitar o prazo de vigência do contrato de locação, não podendo solicitar a saída do inquilino em prazo anterior.

Se o contrato não possuir a “cláusula de vigência” ou não estiver averbado na matrícula do imóvel, o comprador (novo adquirente) poderá solicitar ao inquilino, dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a rescisão do contrato de locação e a desocupação do imóvel.

Caso o novo proprietário não se manifeste dentro do prazo de 90 (noventa) dias, será presumido que concordou com a permanência do locatário e com a continuidade do contrato de locação, sendo obrigado a observar o prazo de vigência do contrato. Previsão também no artigo 8º da Lei nº8.245, de 18 de outubro 1991.

Contrato de compra e venda e averbação na matrícula do imóvel até a transferência definitiva da escritura:

Em complementariedade a tudo que já foi mencionado, de extrema importância é a elaboração de contrato de compra e venda que esteja devidamente alinhado com as negociações realizadas pelas partes, bem como esteja em concordância com as disposições legais pertinentes. 

Este documento, normalmente irá abordar temas como; preço, forma de pagamento, prazo de pagamento, transferência da escritura, responsabilidade por vícios ocultos, dentre outros, temas que não são costumeiramente tratados na própria escritura.

Este contrato, após devidamente assinado pelas partes e testemunhas, deverá ser averbado na matrícula do imóvel (procedimento mais seguro), com vista a proteção dos direitos do adquirente perante terceiros, até que seja realizada a escritura do imóvel.

Concluímos que, por se tratar de assunto complexo, e que demanda a verificação de análise de inúmeros pontos importantes, seja para o levantamento das informações relevantes ao negócio por meio uma “Due Diligence”, ou seja, para orientação e elaboração do contrato de compra e venda conforme a legislação vigente, buscar auxílio de bons profissionais especialistas na área imobiliária é sempre a melhor saída, e costuma evitar dores de cabeça futuras. 

 

 

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