Locação de imóveis: as limitações da cláusula de renúncia às benfeitorias em locação

Em recente julgamento, o STJ (RECURSO ESPECIAL 1931087 - SP (2020/0197326-9) decidiu que a típica cláusula em contratos de locação em que o locatário renuncia às benfeitorias não se aplica para os casos em que o locatário promove acréscimos ao imóvel, as chamadas acessões.  

Sabemos que os contratos de locação não são atingidos pelo Código do Consumidor, já que são negociações realizadas conforme o que tiver sido amplamente negociado entre as partes e não existe nenhum fornecedor nem consumidor.  

A Súmula 335 do STJ estabelece que “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” e o artigo 35 da Lei de Locações prevê que as benfeitorias serão indenizáveis, desde que no contrato esteja estabelecido o contrário. 

Diferenciação entre benfeitorias e acessões 

Ao realizar um contrato de locação, é importante distinguir o que é benfeitoria do que é acessão já que este o ponto de discussão nesta relevante interpretação do contrato de locação e que merece ser observada pelas partes no momento da contratação: até que ponto a obra que o locatário realiza no imóvel é uma adaptação para o exercício de sua atividade? 

As benfeitorias são intervenções realizadas em um imóvel, são melhorias que podem ser úteis (melhorias), necessárias (conservação) ou voluptuárias (melhoramentos sob o ponto de vista de quem vai usar). 

Por outro lado, os imóveis por acessão são aqueles em que há um acréscimo ao solo por construções nele realizadas, sendo considerada uma forma de aquisição de propriedade, nos termos do artigo 1.248 do Código Civil. A linha é bastante tênue, dependendo muito de caso a caso.   

Qual foi a interpretação do STJ?  

No caso analisado pelo STJ, foi realizada perícia na qual constatou que o locatário promoveu uma nova construção no local, o que extrapola o conceito de uma benfeitoria. Portanto, com fundamento na interpretação restritiva de cláusulas de renúncia, ou seja, como o contrato de locação previu a renúncia somente às benfeitorias, estas não podem se confundir com acessões.  

Foi interpretado que o locatário tem direito a uma indenização porque promoveu uma acessão ao imóvel locado, já que construiu uma edificação (academia) que ultrapassa o conceito do que seria uma benfeitoria, simplesmente.  

O locatário ajuizou uma ação de indenização contra a proprietária do imóvel pedindo danos materiais, já que não pôde continuar a locação por questões inerentes a uma regularização do imóvel que dependia da proprietária. 

Logo, como ficou inadimplente por falta de pagamentos, houve ajuizamento de despejo pela proprietária e o locatário, por sua vez, promoveu pedido de indenização sob argumento de enriquecimento sem causa.  

Nos julgamentos de primeira instância houve divergências de interpretação quanto à cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, se elas alcançariam toda e qualquer alteração realizada no imóvel. 

A indenização encontra previsão no artigo 1.255 do Código Civil que estabelece que quem edifica no terreno de outra pessoa, se foi de boa-fé, tem direito de ser ressarcido.  

Quando a construção realizada no imóvel for feita com a aquiescência do proprietário, este torna-se ciente do que foi edificado no bem. Logo, nos termos do parágrafo único do art. 1.256 do Código Civil, a boa fé do locatário enseja no seu direito de ressarcimento pelos custos que tenha incorrido com a construção.  

Como o STJ entendeu que as benfeitorias e acessões devem receber tratamento diferenciado, é importante estabelecer nos contratos de locação premissas relativas ao que, de fato, vai ser executado pelo locatário no imóvel,  já que este poderá pedir indenização ou então a retenção do imóvel até que seja indenizado.  

A boa fé é um princípio que sempre deverá reger as relações contratuais e qualquer realização de benfeitorias ou acessões deverá ser interpretada caso a caso, com as premissas que foram aqui relatadas como essenciais, tais como a autorização do proprietário e se é um acréscimo ou uma benfeitoria no imóvel, fatores basilares para que a indenização seja ou não devida.