Revisão da estrutura de ativos imobiliários de pessoas físicas: uma necessidade estratégica diante da reforma tributária?

O advento da Lei Complementar nº 214/2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), representa uma mudança paradigmática no sistema tributário brasileiro, com impactos diretos sobre operações de compra, venda e locação de imóveis. Um dos pontos que merece atenção especial é a tributação das pessoas físicas que realizam operações imobiliárias de forma recorrente.

Historicamente, a propriedade de bens imóveis por pessoas físicas sempre foi uma estratégia comum de formação e conservação de patrimônio. Entretanto, com a nova sistemática de tributação sobre o consumo, os ativos imobiliários detidos em nome de pessoas físicas que geram renda recorrente ou são frequentemente negociados passarão a atrair incidência de IBS e CBS, o que pode resultar em aumento expressivo da carga tributária.

Novos critérios para tributação de pessoas físicas

A referida Lei Complementar estabelece critérios objetivos para enquadrar pessoas físicas como contribuintes do IBS/CBS: (i) Venda de mais de três imóveis em um mesmo ano-calendário, adquiridos nos últimos cinco anos; (ii) Venda de mais de um imóvel construído pela própria pessoa física nos cinco anos anteriores; e (iii) Locação, arrendamento ou cessão de mais de três imóveis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.

Esses critérios sinalizam que a pessoa física que atua de forma profissionalizada, ainda que sem CNPJ, será tratada como contribuinte de tributos sobre o consumo, com alíquotas que podem chegar a 15,9% (após redutor de 40%) sobre o lucro da alienação ou a 7,95% sobre a receita de locação.

Comparativo entre pessoa física e jurídica

Enquanto a pessoa física pode ser tributada pelo ganho de capital (15% a 22,5%) ou sobre rendimentos de locação (alíquota progressiva de IRPF até 27,5%), a pessoa jurídica optante pelo lucro presumido pode ter carga efetiva inferior em muitas situações, especialmente após aproveitamento de créditos e planejamento adequado.

Ademais, a tributação de rendimentos e receitas por PJ permite maior previsibilidade, dedutibilidade de despesas e possibilidades de organização patrimonial mais eficiente, inclusive com sucessão planejada e proteção contra riscos pessoais.

Riscos de manter estrutura em nome da pessoa física

Com as novas regras, o risco de autuações por "profissionalização disfarçada" aumenta. A Receita Federal passa a ter base legal para considerar a pessoa física como contribuinte obrigatório do IBS/CBS quando os limites forem ultrapassados, sujeitando-a não apenas ao pagamento do tributo, mas também a juros, multas e possíveis autuações retroativas.

Recomendação: reorganização patrimonial preventiva

Diante deste cenário, é recomendável que pessoas físicas com vasto portfólio imobiliário ou com operações frequentes revisem suas estruturas e avaliem a migração para pessoa jurídica. A constituição de holdings patrimoniais, administradoras de bens próprios ou mesmo a divisão do portfólio entre pessoas jurídicas distintas pode ser estratégia eficaz para reduzir riscos, aumentar eficiência tributária e facilitar a gestão do negócio imobiliário.

Conclusão

A reforma tributária, ao mesmo tempo que visa simplificar o sistema, impõe novos desafios para o empresariado imobiliário. A pessoa física que atua com volume, regularidade ou organização profissional no mercado de imóveis precisa repensar seu modelo de atuação. Reorganizar os ativos por meio de pessoas jurídicas é uma medida que pode representar economia, segurança e conformidade em um novo cenário tributário que se avizinha.

A análise personalizada de cada situação, com acompanhamento jurídico e contábil especializado, é fundamental para a tomada de decisão mais acertada e segura.