A Reforma Tributária e a Análise do Impacto nas Holdings Imobiliárias

As holdings imobiliárias são empresas criadas para administrar e gerir bens imóveis, podendo ter como finalidade a locação desses ativos para geração de renda. Esse modelo societário é amplamente utilizado para planejamento sucessório e proteção patrimonial, oferecendo vantagens fiscais e operacionais.

A recente reforma tributária brasileira, materializada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, pela Lei Complementar nº 214/2025 e pelo Projeto de Lei Complementar (PLP) 108/2024, que ainda está em tramitação no Congresso Nacional, trará mudanças significativas para as holdings patrimoniais que possuem imóveis destinados à locação. A nova estrutura de tributação, que substitui tributos como ICMS, ISS, PIS e COFINS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), promete alterar a carga tributária dessas empresas e exigir novos planejamentos estratégicos.

Nova Incidência Tributária na Locação de Imóveis

Com a sanção da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o IBS e a CBS, foram estabelecidas regras específicas para as receitas provenientes da locação de imóveis. A legislação confirmou a substituição dos tributos PIS, COFINS, ICMS e ISS por esses novos tributos e definiu alíquotas, regimes especiais e redutores aplicáveis ao setor imobiliário.

Atualmente, as receitas provenientes de locação de imóveis não são tributadas pelo ISS, sendo apenas sujeitas à incidência do PIS e da COFINS, que, no regime cumulativo, representam uma alíquota de 3,65%. Já a comercialização de imóveis por incorporadoras, por exemplo, pode estar sujeita ao regime do lucro presumido, com uma carga tributária efetiva aproximada de 6% em tributos federais, além da incidência do ITBI. 

Essa diferença de tratamento tributário impacta diretamente o modelo de negócios de cada setor imobiliário. Com a aprovação da reforma tributária pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025 essa realidade já começou a mudar, mas ainda depende da regulamentação por meio do PLP 108/2024, que ainda está em análise pelo Senado Federal.

A Emenda Constitucional nº 132/2023 prevê que o IBS e a CBS incidirão sobre serviços de locação de bens. Embora as alíquotas ainda não estejam definidas, o percentual estimado é em torno de 26,5% para a soma desses tributos, conforme indicado e amplamente divulgado pelo secretário extraordinário da reforma tributária, Bernard Appy, como uma trava para a carga tributária total, considerando ajustes até 2030. Ainda que esse percentual não esteja definitivamente fixado, partimos dessa estimativa para avaliar os possíveis impactos nas holdings imobiliárias.

Por outro lado, a legislação complementar estabelece uma redução de 70% para as atividades de locação, resultando em uma alíquota efetiva aproximada de 7,95%. Apesar desse fator redutor, esse percentual continua superior à tributação vigente, impactando as holdings imobiliárias.

Créditos Tributários e Redutores para Imóveis Residenciais

Ainda, há a possibilidade de creditamento do IBS e CBS para empresas que realizam a locação de imóveis e que tenham custos e despesas com serviços e bens tributados por esses impostos.

Como o setor imobiliário possui poucos insumos diretamente tributáveis, o aproveitamento desses créditos pode ser limitado. Empresas que realizam reformas, manutenções recorrentes ou que contratam serviços terceirizados podem ter algum benefício ao utilizar créditos fiscais para compensar parte da carga tributária.

Assim, em certos casos, a locação de imóveis dentro de uma pessoa jurídica pode permanecer vantajosa quando a empresa possuir um volume significativo de despesas tributáveis que permitam o aproveitamento de créditos fiscais, como grandes reformas e melhorias nos imóveis. 

A reforma tributária também prevê a implementação de um redutor social, que é um mecanismo criado para reduzir a carga tributária de setores estratégicos. No caso dos imóveis residenciais, há um redutor social específico que poderá aliviar a carga tributária sobre operações de venda e locação.

Para a venda de imóveis residenciais novos destinados à moradia, há um redutor fixo de R$ 100 mil aplicado à base de cálculo do IBS e da CBS, tornando mais acessíveis os imóveis populares. Já para lotes residenciais, o redutor é de R$ 30 mil. Para a locação de imóveis residenciais há um redutor social de R$ 600 por imóvel alugado, deduzido da base de cálculo dos tributos, o que visa tornar os aluguéis mais acessíveis.

O objetivo desses redutores é incentivar o mercado imobiliário residencial e garantir que a carga tributária não inviabilize a compra e locação de moradias, especialmente para a população de menor renda. No entanto, sua aplicação exata dependerá da regulamentação complementar e da adesão por parte dos Estados e Municípios.

Cabe lembrar que as holdings imobiliárias possuem outras vantagens além da questão fiscal, pois a atividade imobiliária dentro de uma PJ pode proporcionar melhor organização patrimonial, reduzir riscos sucessórios e possibilitar maior controle sobre a gestão dos ativos imobiliários.

Desafios para as Holdings Patrimoniais

Assim, é notório que as holdings imobiliárias serão diretamente afetadas pelo novo modelo de tributação, o que pode resultar, como visto, em um aumento da carga tributária sobre suas receitas de locação. 

Diante das mudanças impostas pela reforma tributária, as holdings patrimoniais podem adotar estratégias para minimizar impactos e otimizar sua operação:

• Aproveitamento de Créditos Tributários: Investir em reformas e melhorias nos imóveis locados pode gerar créditos tributários que ajudam a reduzir a carga fiscal.
• Análise do Regime Tributário: Comparar os regimes de tributação disponíveis para definir se a manutenção da PJ para locação continua sendo vantajosa ou se há alternativas mais eficientes.
• Revisão de Contratos de Locação: Adequar cláusulas contratuais para repassar parcialmente os custos tributários e manter a rentabilidade.
• Planejamento Sucessório: Reestruturar a empresa para otimizar a gestão patrimonial e reduzir impactos de impostos sobre heranças e doações.
• Uso de Estruturas Alternativas: Avaliar modelos como fundos imobiliários ou SPEs (Sociedades de Propósito Específico) para viabilizar investimentos com melhor eficiência fiscal.

Considerações Finais

A reforma tributária trará desafios e oportunidades para as holdings imobiliárias. O aumento da carga tributária exige uma abordagem estratégica para minimizar impactos e garantir a sustentabilidade do negócio. A adoção de estratégias como o aproveitamento de créditos tributários, a escolha do regime fiscal adequado e a reestruturação patrimonial serão fundamentais para manter a competitividade.

É importante salientar que, mesmo diante do aumento da carga fiscal, ainda remanescem diversos benefícios associados ao uso da holding imobiliária. Entre eles, destacam-se o planejamento sucessório facilitado, a centralização da gestão dos bens da família, a redução de conflitos entre herdeiros e a possibilidade de maior controle e governança sobre o patrimônio imobiliário. Tais vantagens continuam relevantes e justificam, em muitos casos, a manutenção ou criação desse tipo de estrutura societária. 

Dessa forma, a adaptação às novas regras e a busca por assessoria especializada permitirão que as holdings imobiliárias se mantenham bem posicionadas e operando de forma eficiente diante da nova realidade tributária.