A Adjudicação Compulsória Extrajudicial Como Meio de Assegurar a Transferência de Propriedade de Imóveis Rurais

A adjudicação compulsória é instituto tradicional do Direito Civil brasileiro, concebido para tutelar o direito de quem, tendo cumprido integralmente sua obrigação contratual, vê obstada a formalização da transferência da propriedade pelo inadimplemento da contraparte.

Com o advento do Provimento nº 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, que alterou o Provimento nº 149/2023 e consolidou o Código Nacional de Normas, a adjudicação compulsória passou a admitir processamento extrajudicial, conferindo maior celeridade e efetividade à regularização de situações dominiais consolidadas no plano fático, mas ainda pendentes de formalização registral.

Tal avanço reflete o movimento de desjudicialização das relações privadas, fortalecendo o papel do notário e do registrador na concretização de direitos reais e no saneamento fundiário, especialmente relevante no contexto rural, onde os entraves registrais e as sucessivas transmissões informais de posse são frequentes.

Conceito e Natureza Jurídica

Adjudicar, no campo jurídico, traduz o ato pelo qual o Poder Judiciário (ou, atualmente, também o registrador, em procedimento extrajudicial) reconhece o direito de aquisição de determinado bem a quem o tem legitimamente assegurado, suprindo a vontade da parte inadimplente.

Trata-se de uma forma derivada de aquisição da propriedade, com fundamento nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que conferem ao promitente comprador o direito real à aquisição, desde que o contrato de promessa de compra e venda seja celebrado por instrumento público ou particular, contenha todos os elementos essenciais e esteja quitado.

Assim, a adjudicação compulsória substitui a outorga da escritura definitiva, operando a transmissão da propriedade de maneira coativa, quando o promitente vendedor se omite em cumprir o dever de transferir o domínio.

Fundamento Legal da Adjudicação Extrajudicial

O art. 216-B da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), introduzido pela Lei nº 14.382/2022, e regulamentado pelos arts. 440-A a 440-AL do Provimento nº 149/2023 do CNJ, disciplinam a adjudicação compulsória extrajudicial.

O procedimento aplica-se a imóveis urbanos e rurais, e pode ser requerido diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, mediante requerimento instruído com a documentação comprobatória da quitação e do inadimplemento do promitente vendedor.

Requisitos Essenciais

Para a admissibilidade do procedimento extrajudicial, devem concorrer cumulativamente os seguintes requisitos:

1. Inadimplemento do promitente vendedor, caracterizado por recusa ou omissão na outorga da escritura definitiva;

2. Adimplemento integral do promitente comprador, com quitação total do preço e cumprimento das obrigações contratuais;

3. Instrumento de aquisição válido, sem cláusula de arrependimento exercitável, podendo ser promessa de compra e venda, cessão de direitos, instrumento de permuta ou documento equivalente;

4. Comprovante de pagamento do ITBI, quando devido;

5. Certidões forenses negativas das comarcas do domicílio do requerente e da situação do imóvel, demonstrando inexistência de litígio sobre o bem; e;

6. Notificação prévia do promitente vendedor, para manifestação no prazo legal.

Cumpridos tais pressupostos, o direito do adquirente ao domínio é líquido e certo, passível de adjudicação.

Etapas do Procedimento: Registro de Imóveis

No âmbito da adjudicação compulsória extrajudicial, o Cartório de Registro de Imóveis é o órgão responsável por verificar a conformidade formal do requerimento e proceder ao registro da transferência da propriedade, caso atendidos os requisitos legais. É nesse momento que o direito aquisitivo do comprador — anteriormente amparado apenas em contrato — adquire eficácia real e publicidade registral.

A análise registral envolve a conferência da legitimidade das partes, da existência de título hábil, da correspondência entre a descrição do imóvel e a matrícula, bem como da inexistência de impedimentos jurídicos ou gravames que inviabilizem o registro. O oficial examina também a continuidade da cadeia dominial, requisito essencial para que o registro produza efeitos erga omnes.

Recebido o requerimento e constatada a regularidade formal da documentação, o registrador procede à notificação do promitente vendedor, conferindo-lhe prazo de 15 dias úteis para se manifestar. 

A resposta (ou sua ausência) define o desfecho do procedimento: havendo concordância, o registrador suspende a adjudicação para permitir que as partes formalizem a escritura definitiva; caso haja silêncio, presume-se o inadimplemento e o procedimento segue para o registro da transferência; e, se houver impugnação, o oficial avaliará a pertinência da objeção, podendo rejeitá-la de plano quando manifestamente infundada, instaurar tentativa de conciliação ou remeter os autos à via judicial se a controvérsia demandar apreciação jurisdicional. Essa dinâmica confere à adjudicação compulsória extrajudicial natureza autônoma e cooperativa, preservando o contraditório e a ampla defesa sem afastar o controle judicial quando necessário.

A Questão da Forma e da Autenticidade Contratual

O Provimento nº 149/2023 não exige o registro do contrato de promessa de compra e venda como requisito para o processamento da adjudicação compulsória extrajudicial.

A autenticidade do contrato pode ser aferida pelo notário mediante outros elementos probatórios, como comprovantes de transferência, recibos, e demais documentos que confirmem a efetiva celebração do negócio. Tal flexibilidade prestigia a função notarial de dar fé pública aos fatos presenciados ou comprovados.

Vantagens e Impactos Práticos

A adjudicação compulsória extrajudicial consolida-se como instrumento contemporâneo de desjudicialização qualificada, capaz de solucionar conflitos dominiais e conferir maior eficiência ao sistema de regularização imobiliária, especialmente no âmbito rural, historicamente marcado por informalidade e defasagens registrais.

No contexto dos imóveis rurais, o procedimento revela impactos práticos relevantes, ao viabilizar:

1. a formalização de negócios jurídicos celebrados há décadas, frequentemente caracterizados por sucessivas cessões possessórias e contratos particulares desprovidos de eficácia real;

2. o saneamento do cadastro imobiliário e rural, com reflexos diretos na regularidade do CCIR, ITR, CAR e demais bases cadastrais, indispensáveis à plena circulação econômica do imóvel;

3. a inserção do bem no sistema formal de crédito, financiamento e garantias reais, ampliando o acesso do produtor rural a políticas públicas e privadas de fomento;

4.  o fortalecimento da segurança jurídica nas cadeias produtivas, sucessórias e patrimoniais, reduzindo riscos de litígios futuros e de sobreposição de direitos.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel rural representa mecanismo eficaz de adequação entre a realidade fundiária e o sistema registral, permitindo a conversão de situações possessórias consolidadas em propriedade formal, com observância da função social do imóvel e fortalecimento da segurança jurídica no tráfego imobiliário rural.

A atuação técnica do advogado é determinante para o êxito do procedimento, incumbindo-lhe estruturar a cadeia aquisitiva, instruir corretamente o pedido e mitigar riscos registrais, assegurando que a transferência do domínio se opere com plena regularidade e eficácia jurídica