Alienação fiduciária sem registro: o STJ e o ponto de inflexão nos distratos imobiliários

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu um passo importante para uniformizar uma das discussões mais relevantes do Direito Imobiliário atual. Em recente decisão, a Segunda Seção afetou o Recurso Especial nº 2.226.954/SP ao rito dos chamados recursos repetitivos, mecanismo utilizado pela Corte para definir, de forma vinculante, a interpretação de questões jurídicas que se repetem em milhares de processos pelo país.

Na prática, quando o STJ julga um tema sob esse rito, ele estabelece uma tese que deverá ser seguida por todos os tribunais. Até que isso ocorra, os processos que discutem a mesma matéria ficam suspensos, justamente para evitar decisões divergentes e garantir maior segurança jurídica. Foi exatamente isso que ocorreu neste caso: o Tribunal determinou a suspensão das ações que tratam do tema que estão em curso no STJ, reconhecendo sua relevância e ampla repercussão .

A controvérsia submetida ao julgamento é objetiva, mas de enorme impacto prático: definir qual legislação deve ser aplicada na rescisão de contratos de compra e venda de imóveis quando há previsão de alienação fiduciária, mas essa garantia não foi registrada no cartório de imóveis.

O debate se insere em um cenário já tensionado pela coexistência de dois regimes jurídicos distintos. De um lado, a Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária e estabelece um procedimento próprio para o caso de inadimplemento, conferindo maior previsibilidade e segurança às operações. De outro, o Código de Defesa do Consumidor, que amplia a proteção ao adquirente e permite maior intervenção judicial nas relações contratuais.

O próprio STJ já enfrentou parte dessa discussão ao fixar entendimento de que, quando a alienação fiduciária está devidamente registrada, aplica-se a Lei nº 9.514/97, afastando-se o regime consumerista. A lógica é simples: trata-se de legislação especial, construída justamente para regular esse tipo de operação.

A dificuldade surge, entretanto, quando o contrato prevê a alienação fiduciária, mas o registro não é realizado — situação que, na prática, não é incomum. Nesse contexto, passa a ser questionado se ainda seria possível aplicar o regime da lei específica ou se a relação deve ser tratada como um contrato comum, sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor.

A jurisprudência do STJ, até então, não era uniforme. Há decisões que reconhecem a validade do contrato entre as partes, ainda que sem registro, valorizando a autonomia privada. Por outro lado, há precedentes que ressaltam que o registro não é mera formalidade, mas requisito essencial para a constituição da propriedade fiduciária, o que afastaria a aplicação integral da Lei nº 9.514/97.

Diante dessa divergência, o STJ decidiu afetar o tema, delimitando expressamente a questão a ser definida: se, na ausência de registro da alienação fiduciária, deve prevalecer a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor .

A importância dessa definição vai muito além do aspecto técnico. A depender da tese que vier a ser fixada, os efeitos práticos serão significativos. Se prevalecer a aplicação da Lei nº 9.514/97, haverá maior segurança para o credor, com regras mais rígidas e previsíveis para a resolução do contrato. Por outro lado, se for reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, abre-se espaço para maior intervenção judicial, revisão de cláusulas e ampliação das hipóteses de devolução de valores ao adquirente.

Em termos concretos, a decisão definirá como os riscos dessas operações serão distribuídos — especialmente em situações de distrato, que são cada vez mais frequentes no mercado imobiliário.

Outro ponto central que deverá ser enfrentado pelo Tribunal diz respeito à própria natureza do registro na alienação fiduciária. A discussão não se limita à sua função perante terceiros, mas envolve a definição de seu caráter: se é apenas requisito de publicidade ou se constitui elemento indispensável para a formação da garantia. Essa distinção será determinante para a construção da tese.

Do ponto de vista do mercado, a decisão já produz reflexos relevantes. A suspensão dos processos que estão em curso no STJ indica que se trata de um tema com impacto sistêmico, atingindo inúmeros contratos em curso. Além disso, evidencia a necessidade de revisão de práticas que, muitas vezes, tratam o registro como uma etapa secundária da operação.

A depender do entendimento a ser firmado, a ausência de registro poderá significar a perda dos benefícios do regime da alienação fiduciária, com impactos diretos na gestão de distratos, na previsibilidade financeira e na segurança das operações.

A afetação do tema pelo STJ representa, portanto, um verdadeiro ponto de inflexão. Ao enfrentar essa controvérsia, o Tribunal terá a oportunidade de redefinir os contornos do equilíbrio entre segurança jurídica e proteção do consumidor no setor imobiliário.

Diante desse cenário, mais do que acompanhar o julgamento, é essencial que incorporadoras, loteadoras e demais agentes do mercado adotem uma postura estratégica, revisando suas práticas contratuais e reforçando a formalização registral. A tese que vier a ser fixada não será apenas mais um precedente — ela terá potencial para impactar estruturalmente a forma como as operações imobiliárias são conduzidas no país.