DISTRATO IMOBILIÁRIO: COMPRADOR EM DIA PODE EXIGIR O FIM DO CONTRATO?

O comprador de um lote ou de uma unidade imobiliária está em dia. Todas as parcelas vencidas foram pagas, e a incorporadora ou loteadora também cumpre normalmente suas obrigações. Não há atraso na obra, vício no imóvel, irregularidade registral ou qualquer inadimplemento que possa ser atribuído à vendedora.

Ainda assim, antes da quitação do preço, o adquirente informa que não pretende continuar. Diz que deixará de pagar as prestações futuras e pede o encerramento do negócio, com a restituição do saldo depois das deduções cabíveis.

Quando isso acontece, a empresa costuma se voltar imediatamente para a conta. Qual será a retenção? A corretagem pode ser descontada? Há fruição? Até quando incidem tributos, condomínio e outros encargos? Em que prazo o saldo deverá ser devolvido?

Mas talvez a discussão esteja começando pelo ponto errado.

Antes de calcular quanto custa a saída, é preciso saber quem pode produzi-la. Quando o comprador ainda está em dia, mas anuncia que não continuará pagando, a incorporadora ou loteadora é obrigada a aceitar o encerramento do contrato?

Em termos jurídicos, a pergunta é ainda mais precisa: existe direito potestativo do adquirente à extinção imotivada do compromisso imobiliário, fora do prazo legal de arrependimento e sem inadimplemento imputável à vendedora?

A resposta interfere muito além do percentual de retenção. Define se as parcelas futuras continuam sendo cobradas, quando o imóvel pode retornar ao estoque, se a empresa pode revendê-lo, quando se inicia a restituição, até que momento incidem encargos ligados à posse e como evitar que cobrança, retomada e revenda produzam uma dupla recuperação econômica.

A pergunta que quase sempre aparece tarde demais

O contrato pode terminar e, depois disso, surgir uma relação de liquidação. Nessa fase, discutem-se restituições, cláusula penal, comissão de corretagem, fruição, tributos, despesas e prazos. O problema é que a existência dessas regras não esclarece, por si só, como o contrato terminou nem quem tinha o poder de encerrá-lo.

São duas perguntas diferentes.

A primeira é atributiva: quem pode produzir a extinção, em quais circunstâncias, por meio de qual ato e com que eficácia? A segunda é patrimonial: uma vez desfeito o negócio, quais valores devem ser restituídos, retidos ou compensados?

Essa separação parece teórica, mas altera decisões empresariais concretas. Se a comunicação do comprador extingue imediatamente o compromisso, a continuidade das cobranças pode ser indevida e o imóvel talvez já possa ser recolocado à venda. Se a manifestação representa apenas uma proposta de distrato, o contrato permanece. Se configura inadimplemento antecipado, pode abrir à vendedora determinados remédios, mas não necessariamente produzir a ruptura. Se a extinção depende de decisão judicial, haverá um período intermediário em que o vínculo está em crise, embora ainda não tenha terminado.

Regular a liquidação da ruptura não é o mesmo que atribuir o poder de romper.

Essa é a distinção que organiza todo o problema.

O que realmente muda quando se fala em direito potestativo

Direito potestativo é o poder de criar, modificar ou extinguir uma situação jurídica independentemente da concordância daquele que suportará seus efeitos. Se o comprador possui um verdadeiro direito potestativo de saída, a vendedora não precisa concordar com o encerramento. Ela estará sujeita à extinção, embora possa discutir as consequências econômicas decorrentes dela.

Isso é muito diferente de reconhecer ao adquirente a possibilidade de pedir um distrato, interromper pagamentos ou ajuizar uma ação. Todo devedor possui, no plano dos fatos, a capacidade de não cumprir. Nem por isso recebe automaticamente o poder jurídico de determinar o fim do contrato.

Poder deixar de cumprir não significa possuir o poder jurídico de extinguir.

A distinção é especialmente importante no ambiente empresarial. Uma manifestação do comprador pode exigir providências do atendimento, do financeiro e do jurídico sem que isso signifique que o contrato já tenha sido cancelado. A equipe comercial pode receber o pedido; o setor financeiro pode elaborar uma simulação; o pós-venda pode negociar alternativas. Nenhum desses atos, isoladamente, prova que a relação terminou.

Para que exista direito potestativo, é preciso identificar sua fonte. Não basta constatar que a permanência do comprador se tornou improvável ou economicamente inconveniente. É necessário saber por que a vontade dele deveria prevalecer sobre a preferência da vendedora pelo cumprimento.

É justamente aqui que as categorias tradicionais começam a revelar suas limitações.

Um contrato que não cabe facilmente nas categorias conhecidas

O Código Civil distingue formas diferentes de extinção contratual. O distrato, previsto no artigo 472, depende de acordo. Se o comprador propõe o encerramento e a vendedora não aceita, ainda não existe negócio extintivo; existe apenas uma proposta de composição.

A resilição unilateral, disciplinada pelo artigo 473, ocorre por denúncia de uma das partes, mas não constitui uma liberdade geral de abandono. Ela somente é admitida quando a lei, o contrato ou a própria natureza da relação autorizam esse desligamento.

Já a resolução por inadimplemento, prevista no artigo 475, pertence à parte lesada. Em princípio, quem sofre o descumprimento escolhe entre exigir a prestação e encerrar o contrato. Se o comprador anuncia que não pagará, a parte atingida pela recusa é a incorporadora ou loteadora. Pela estrutura tradicional, seria ela — e não o devedor — quem controlaria a escolha do remédio.

O arrependimento também não resolve a hipótese. A legislação reconhece uma janela de sete dias em determinadas contratações celebradas em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador. Nesse período, o adquirente pode desistir com os efeitos previstos em lei. Depois dele, porém, o próprio regime reafirma a irretratabilidade.

Nos loteamentos, o artigo 25 da Lei nº 6.766/1979 também qualifica os compromissos como irretratáveis.

Irretratabilidade não significa que o contrato jamais possa terminar. Ele pode ser extinto por distrato, inadimplemento, invalidade ou outra causa reconhecida pelo sistema. Significa apenas que a mera mudança de vontade não deve ser tratada como arrependimento permanente.

O impasse aparece com clareza: o comprador não sofreu inadimplemento, não está mais no prazo de arrependimento, não obteve consenso e contratou em um regime que protege a estabilidade do vínculo. Ainda assim, a jurisprudência passou a admitir que ele provocasse o desfazimento.

Como essa porta foi aberta?

Como a proteção contra a perda total virou uma porta de saída

A construção jurisprudencial não começou com o reconhecimento explícito de um direito de saída. Seu ponto de partida foi o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que impede a perda total das prestações pagas quando o vendedor retoma o bem.

A preocupação inicial era evitar um resultado excessivo: o fornecedor recuperaria o imóvel, poderia comercializá-lo novamente e ainda conservaria integralmente tudo o que havia recebido do comprador anterior. A tutela era, portanto, voltada à restituição e ao controle das penalidades.

Com o tempo, porém, essa proteção patrimonial avançou sobre uma questão anterior. Os tribunais passaram a admitir que o próprio adquirente pedisse a extinção, mesmo quando sua dificuldade financeira ou seu inadimplemento fossem a causa da crise.

No EREsp nº 59.870/SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o comprador que já não conseguia suportar o pagamento poderia promover o desfazimento e recuperar parte das quantias pagas. A importância do precedente não está apenas na restituição. A iniciativa de terminar a relação passou a ser juridicamente acolhida quando partia do próprio adquirente.

O REsp nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, consolidou a devolução imediata e em parcela única: integral quando o vendedor fosse responsável pela ruptura e parcial quando o comprador tivesse dado causa ao encerramento. A Súmula nº 543 sintetizou essa orientação.

Esses julgados não decidiram que qualquer notificação extrajudicial do adquirente extingue automaticamente o contrato. Seu foco principal era a restituição. Mesmo assim, estabilizaram uma premissa relevante: o comprador responsável pela crise poderia obter o desfazimento, suportando os custos de sua iniciativa.

No REsp nº 1.723.519/SP, o STJ descreveu retrospectivamente essa construção como um direito potestativo do consumidor de promover ação para rescindir o contrato e receber parcialmente os valores pagos.

A expressão utilizada pelo Tribunal merece atenção. O direito reconhecido era o de promover ação. A jurisprudência parece ter consolidado, com maior segurança, o acesso judicial à extinção — e não necessariamente uma denúncia extrajudicial capaz de produzir todos os seus efeitos no instante da notificação.

Essa solução resolveu um problema econômico. Um compromisso que o comprador declarou não pretender cumprir tende a acumular parcelas, juros, multas e encargos, enquanto o imóvel permanece fora do mercado. Permitir o desfazimento pode reduzir perdas e devolver utilidade econômica ao ativo.

Mas a solução prática criou uma dificuldade jurídica: se a resolução pertence à parte lesada, de onde veio o poder do próprio causador da crise para controlar o encerramento?

A Lei do Distrato resolveu a conta — não necessariamente o comando

A Lei nº 13.786/2018 avançou de maneira significativa na disciplina econômica do desfazimento. Nas incorporações, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 passou a tratar do contrato desfeito por distrato ou por resolução decorrente de inadimplemento absoluto do adquirente. Nos loteamentos, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 regulou a resolução por fato imputado ao comprador.

A legislação passou a disciplinar cláusula penal, corretagem, fruição, tributos, despesas, prazos de restituição, patrimônio de afetação e apresentação de comprador substituto. Os artigos 35-A e 26-A também reforçaram o dever de informar previamente as consequências do desfazimento.

O legislador foi detalhado ao explicar o que acontece depois da ruptura. Foi menos claro ao dizer quem pode produzi-la.

A diferença aparece até dentro da própria Lei de Incorporações. O artigo 43-A, ao tratar do atraso imputável ao incorporador, identifica uma situação em que o adquirente pode promover a resolução. Há uma parte lesada, um inadimplemento definido e uma opção extintiva expressamente reconhecida. No artigo 67-A, ao contrário, a norma se concentra no contrato desfeito e nas respectivas deduções, sem estruturar com a mesma precisão uma faculdade geral de denúncia do comprador.

O histórico legislativo reforça a ambiguidade. O projeto original previa que o adquirente poderia desistir da compra “a qualquer momento”. A redação final suprimiu essa autorização e passou a operar com distrato, resolução por inadimplemento, arrependimento e irretratabilidade.

A retirada da expressão não prova que o legislador tenha rejeitado toda a jurisprudência anterior. É possível sustentar que a lei tomou o direito de saída como pressuposto e se concentrou em disciplinar seus custos. Mas a supressão enfraquece a afirmação de que houve criação expressa de uma denúncia unilateral geral.

A mesma cautela vale para a cláusula penal. Conhecer previamente a multa não transforma o contrato em uma opção do devedor entre cumprir ou pagar para sair. No regime geral, a penalidade relacionada ao inadimplemento total protege o interesse do credor; não converte automaticamente o descumprimento em faculdade do devedor.

A Lei do Distrato explicou melhor o custo da saída do que quem controla o fim do contrato.

Adimplente hoje, inadimplente amanhã?

O caso se torna mais complexo porque o comprador ainda não deixou de pagar nenhuma prestação vencida. Em sentido cronológico, está adimplente. Em sentido funcional, porém, uma declaração definitiva de que as parcelas futuras não serão cumpridas pode romper a confiança indispensável à continuidade do negócio.

É nesse espaço que se situa o inadimplemento antecipado. A teoria permite reconhecer a crise antes do vencimento quando a declaração ou a conduta do devedor torna suficientemente certo o futuro descumprimento.

O STJ aplicou essa lógica nos REsps nº 1.867.209/SP e nº 2.042.232/RN, ambos relacionados a negócios com alienação fiduciária. Em linhas gerais, o Tribunal considerou que uma manifestação inequívoca de abandono, acompanhada de comportamento incompatível com a continuidade do pagamento, pode antecipar a caracterização do inadimplemento.

O alcance desses precedentes precisa ser preservado. Eles foram decididos em contexto fiduciário e não autorizam que todo pedido de negociação seja tratado como ruptura antecipada. Solicitar uma simulação, buscar um comprador substituto, pedir revisão, comunicar dificuldade temporária ou propor distrato não equivale necessariamente a uma recusa definitiva.

A empresa precisa ler a comunicação pelo seu conteúdo, e não pelo rótulo utilizado. Há diferença entre perguntar “quanto eu receberia se saísse?” e declarar “não cumprirei mais o contrato e não pagarei as parcelas futuras”.

Mesmo quando caracterizado, o inadimplemento antecipado resolve apenas uma parte da controvérsia. Ele explica por que a vendedora não precisa esperar cada vencimento para reconhecer a crise e adotar medidas. Não explica por que o próprio comprador passaria a titularizar o direito resolutório destinado à parte lesada.

O inadimplemento antecipado resolve o problema do tempo. Não resolve, sozinho, o problema da titularidade.

A vendedora pode simplesmente dizer não?

Se a resolução pertence à parte lesada, seria possível concluir que a incorporadora ou loteadora pode rejeitar o pedido e continuar exigindo o contrato. O REsp nº 1.907.653/RJ reafirma que a escolha entre cumprimento e resolução pertence ao contratante prejudicado.

Mas essa escolha não é ilimitada.

A força obrigatória não autoriza que a empresa mantenha o vínculo apenas para acumular parcelas, multas e encargos que poderiam ser evitados. No REsp nº 758.518/PR, o STJ aplicou o dever de mitigar o próprio prejuízo em uma controvérsia decorrente de compromisso de compra e venda, censurando a inércia que permitiu o crescimento desnecessário do dano.

Isso não significa que todo pedido de saída deva ser aceito. Significa que a insistência no cumprimento precisa corresponder a um interesse contratual legítimo. A vendedora não pode recuperar a posse, recolocar o imóvel no mercado e, ao mesmo tempo, cobrar o preço integral como se ainda fosse cumprir o contrato original.

O problema exige coerência.

Se a empresa opta por preservar o vínculo, deve manter disponível sua contraprestação e evitar comportamentos incompatíveis com essa escolha. Se decide retomar e revender o imóvel, ingressa na lógica da ruptura e da liquidação. O que não se admite é combinar, em benefício próprio, os efeitos econômicos de duas posições inconciliáveis.

Essa discussão também revela por que o pedido não pode ficar restrito ao jurídico. A resposta envolve crédito, cobrança, estoque, contabilidade, pós-venda e comercial. Uma equipe pode continuar emitindo parcelas enquanto outra negocia a revenda da mesma unidade. Um corretor pode prometer um “cancelamento” que nunca foi aprovado. O setor financeiro pode tratar como ativo um contrato que o jurídico considera inviável.

A ausência de uma política coordenada transforma uma dúvida jurídica em risco operacional.

Por que nenhum modelo explica tudo sozinho

O primeiro modelo possível é o da resolução ortodoxa. A manifestação definitiva do comprador configura inadimplemento antecipado; a vendedora é a parte lesada e escolhe entre cumprimento e resolução. Essa leitura preserva o artigo 475 e a irretratabilidade. Sua fraqueza está em explicar a jurisprudência que reconhece ao próprio adquirente a possibilidade de obter o fim do contrato.

O segundo é o da resilição unilateral onerosa. O comprador possuiria um direito de denúncia, enquanto a cláusula penal e as demais deduções representariam o custo de sua saída. A formulação descreve bem a função econômica da prática, mas pressupõe um efeito extrajudicial que a legislação não estruturou com clareza.

O terceiro modelo é o da resolução judicial heterodoxa. O comprador não encerraria o compromisso por simples comunicação, mas poderia obter judicialmente sua desconstituição. A sentença formaria o novo estado jurídico e organizaria a liquidação. A solução se aproxima do funcionamento dos precedentes, embora utilize a resolução em favor de quem não é a parte lesada típica.

Cada modelo explica parte do fenômeno e deixa outra parte descoberta. O primeiro preserva a teoria geral, mas entra em tensão com a prática jurisprudencial. O segundo explica a saída, mas não demonstra adequadamente a fonte de uma denúncia extrajudicial. O terceiro reproduz o resultado judicial, mas não nomeia com precisão a posição construída.

É justamente essa insuficiência que exige uma categoria intermediária.

Uma saída que não é livre, automática nem gratuita

A figura que melhor organiza o problema é a do poder formativo judicial de desligamento oneroso.

Formativo porque sua atuação produz a extinção da relação e inaugura a fase de liquidação. Judicial porque, havendo resistência da vendedora, a simples notificação não deve ser considerada suficiente para encerrar extrajudicialmente um compromisso irretratável. Oneroso porque a saída preserva as consequências econômicas válidas de uma ruptura imputável ao adquirente.

A iniciativa pode partir do comprador. Sua comunicação pode funcionar como proposta de distrato e, quando inequívoca, caracterizar inadimplemento antecipado. A vendedora poderá aceitar a saída, negociar uma cessão ou substituição, exercer o remédio resolutório ou insistir legitimamente no cumprimento.

Se não houver consenso e a manutenção do vínculo tiver perdido utilidade legítima, o adquirente poderá buscar tutela constitutiva. Não estará pedindo um favor judicial, mas o reconhecimento de uma posição formativa construída pela jurisprudência e conformada pela legislação posterior.

Essa posição não é um arrependimento permanente. O contrato deve permanecer em execução e conter obrigações futuras relevantes. A manifestação precisa ser séria, definitiva e comprovável. O comprador deve comunicar previamente sua decisão, cooperar com a apuração do saldo e restituir ou disponibilizar a posse quando a tiver recebido.

Também deverá assumir os custos válidos da ruptura. A cláusula penal, a corretagem, a fruição, os tributos e as despesas não desaparecem apenas porque a saída será admitida. Ao mesmo tempo, a liquidação não pode produzir perda total abusiva, dupla reparação ou cumulação incoerente de vantagens.

O REsp nº 2.023.670/SP estabelece uma fronteira importante: se as duas partes já cumpriram integralmente o contrato, não há programa futuro do qual o comprador possa se desligar. A mera reavaliação do negócio não permite desfazer uma relação já consumada.

A alienação fiduciária representa outro limite. No Tema Repetitivo nº 1.095, o STJ definiu que, registrada a garantia, caracterizado o inadimplemento e constituído o devedor em mora, deve prevalecer o procedimento da Lei nº 9.514/1997. O poder de desligamento não pode ser utilizado para neutralizar uma disciplina especial ou permitir que o comprador escolha o regime mais conveniente.

O que muda na prática para incorporadoras e loteadoras

A primeira consequência está no momento da extinção. Se houver distrato, prevalece a data acordada. Se a vendedora exercer validamente a resolução, aplica-se o marco correspondente. Se o comprador busca sair contra a vontade da empresa, sua comunicação documenta a crise, mas não deve ser tratada automaticamente como cancelamento consumado.

A segunda consequência envolve as parcelas. Enquanto o compromisso subsiste, não se pode afirmar que todas as prestações futuras desapareceram apenas porque o adquirente manifestou sua vontade. Mas a empresa também não pode recuperar e revender o imóvel mantendo a cobrança integral do preço original.

A terceira está na posse. Parcelas do preço e encargos de ocupação não seguem necessariamente o mesmo marco temporal. A restituição ou disponibilização do imóvel influencia a fruição, os tributos, o condomínio e a própria possibilidade de revenda.

A quarta consequência é de governança. A empresa precisa distinguir uma consulta de uma recusa definitiva, registrar o teor e a data da comunicação, verificar a existência de garantia fiduciária, identificar quem está na posse e avaliar se a preservação do vínculo possui utilidade real. Também deve definir quais áreas podem negociar e quem possui autoridade para formalizar o encerramento.

Uma política interna adequada não deve partir da premissa de que todo pedido encerra o contrato, nem de que todo pedido pode ser ignorado até que a inadimplência se acumule.

A notificação inaugura uma fase decisória. Exige que a empresa escolha, de modo documentado e coerente, entre preservar o vínculo, negociar a saída ou promover sua extinção.

A lacuna que ainda ficou aberta

A Lei nº 13.786/2018 representou avanço importante. Organizou percentuais, deduções, prazos e deveres de informação. A jurisprudência também ofereceu solução funcional para contratos destinados ao inadimplemento sucessivo, evitando que a força obrigatória fosse utilizada para conservar relações economicamente exauridas.

O problema é que esses dois movimentos não responderam com a mesma precisão à pergunta que antecede a liquidação.

A expressão “direito potestativo” passou a integrar o vocabulário dos tribunais sem definição inteiramente uniforme sobre sua fonte, seu modo de exercício e o momento de sua eficácia. A legislação explicou como liquidar a ruptura imputável ao adquirente, mas não estabeleceu com clareza o efeito da notificação, o tratamento da resistência da vendedora, o marco de cessação das parcelas e o momento seguro para a revenda.

O sistema passou a conhecer com relativa precisão a conta da ruptura, mas ainda não define com a mesma segurança qual ato efetivamente encerra o contrato.

Essa lacuna não é meramente acadêmica. Ela aparece no boleto emitido depois do pedido de saída, no imóvel mantido fora do estoque, na revenda realizada antes da formalização, na cobrança de fruição depois da devolução das chaves e na provisão contábil que ninguém sabe exatamente quando constituir.

A solução mais coerente é preservar os avanços sem transformar a exceção em liberdade irrestrita. Não há direito geral de denúncia extrajudicial por mera vontade. Há, contudo, uma posição formativa que permite ao adquirente buscar o desligamento oneroso de um contrato ainda em execução, observados seus pressupostos, seus custos e os limites da boa-fé e dos regimes especiais.

Quem pode, afinal, encerrar o contrato?

O comprador ainda adimplente não possui, fora do prazo legal de arrependimento, um direito geral de extinguir extrajudicialmente o compromisso apenas porque não deseja mais continuar. A simples manifestação de vontade não deve ser tratada, por reflexo, como cancelamento definitivo.

A jurisprudência, entretanto, reconheceu mais do que um simples direito à restituição. Consolidou a possibilidade de o adquirente provocar judicialmente o desfazimento e receber o saldo remanescente depois das deduções aplicáveis, mesmo quando a crise lhe seja imputável.

O inadimplemento antecipado explica por que a relação pode entrar em crise antes da primeira parcela vencida. Não transfere automaticamente ao devedor o poder resolutório da parte lesada. A boa-fé, por sua vez, impede que a vendedora utilize a preservação do vínculo apenas para agravar perdas evitáveis.

A categoria que melhor concilia esses elementos é a do poder formativo judicial de desligamento oneroso. A iniciativa pode partir do comprador; a eficácia extintiva, quando resistida, dependerá de acordo, exercício resolutório da contraparte ou decisão constitutiva. A saída continuará sujeita aos encargos válidos, à restituição da posse, à irretratabilidade, à vedação da dupla recuperação e aos regimes especiais.

Para o mercado, a orientação é simples de formular, embora exija cuidado para ser executada: o pedido do comprador não deve ser ignorado, mas também não deve ser confundido com uma extinção já consumada.

O adquirente pode iniciar o processo de encerramento do compromisso. Havendo resistência, porém, isso não significa que possa terminá-lo sozinho.

Referências essenciais

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