ITBI na integralização de imóveis: o que o STF decidiu no Tema 1.348

Transferir imóveis para uma empresa, seja para organizar o patrimônio familiar, estruturar uma holding ou capitalizar uma atividade operacional, é uma decisão empresarial comum. Há anos, porém, essa operação vem acompanhada de uma dúvida que gera custos relevantes e muitos litígios: é preciso pagar ITBI quando o sócio entrega o imóvel à sociedade para formar o seu capital social?

O Supremo Tribunal Federal formou maioria para responder a essa pergunta no julgamento do Tema nº 1.348 da Repercussão Geral, em sentido favorável aos contribuintes. A seguir, explicamos o que foi decidido, o que isso significa e quais cuidados o empresário deve adotar a partir de agora.

1. O que estava em discussão

O ITBI é o imposto municipal cobrado na transmissão onerosa de imóveis. A Constituição Federal, no art. 156, § 2º, I, estabelece que o imposto não incide em duas situações: (i) na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ou seja, na integralização; e (ii) na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, o texto faz uma ressalva: a regra não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

A controvérsia estava em saber a quais hipóteses essa ressalva se refere. Os Municípios sustentavam que ela alcançaria as duas situações, de modo que empresas com atividade imobiliária, como as holdings patrimoniais que administram ou alugam imóveis, não teriam direito à imunidade nem mesmo na integralização de capital. Os contribuintes, por sua vez, defendiam que a ressalva se dirige apenas à segunda hipótese, das operações societárias de fusão, incorporação, cisão e extinção.

Na prática, essa divergência fazia com que muitos Municípios exigissem o ITBI, ou condicionassem o reconhecimento da imunidade à comprovação de que a empresa não teria receita preponderantemente imobiliária, conforme os critérios do art. 37 do Código Tributário Nacional. O resultado era a cobrança do imposto sobre a quase totalidade das holdings patrimoniais.

2. O que o STF decidiu

No Recurso Extraordinário nº 1.495.108, o Relator, Ministro Edson Fachin, propôs a tese de que a imunidade do ITBI na realização do capital social mediante integralização de bens e valores é incondicionada, isto é, não depende da atividade exercida pela empresa que recebe o imóvel. O voto foi acompanhado pelos Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes, formando maioria de seis votos a dois. Divergiram os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva da atividade imobiliária também se aplicaria à integralização.

O fundamento central da maioria é de ordem textual e lógica: as duas hipóteses de imunidade são separadas pela conjunção "nem", e a ressalva da atividade preponderante aparece após a segunda delas. Por isso, a restrição se refere somente às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. A integralização de capital, ao contrário, foi protegida pela Constituição de forma ampla, como instrumento de estímulo à formação e à capitalização de empresas.

A maioria também acolheu a ressalva, proposta pelo Ministro Zanin, de que os Municípios continuam autorizados a afastar a imunidade quando demonstrarem, com prova adequada, a ocorrência de simulação ou de fraude à lei. Até a conclusão formal do julgamento, cuja sessão virtual tinha encerramento previsto para 19 de outubro de 2026, e a publicação do acórdão, os votos ainda podem ser ajustados, e a redação definitiva da tese e de eventual modulação de efeitos deve ser acompanhada.

3. O que isso significa na prática

Como o tema foi julgado sob a sistemática da repercussão geral, a tese fixada deverá ser observada por todos os juízes e tribunais do país. Em termos concretos, isso significa que:

• a integralização de imóveis ao capital social de uma empresa passa a ser imune ao ITBI, ainda que a sociedade tenha como atividade principal a compra e venda, a locação ou a administração de imóveis próprios;

• perde relevância, para a integralização, a análise da receita operacional da empresa nos anos seguintes à operação (art. 37 do CTN), frequentemente utilizada pelos Municípios para cobrar o imposto de forma retroativa;

• a ressalva da atividade imobiliária permanece válida para as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas, que seguem exigindo análise individual;

• os valores de ITBI pagos indevidamente em integralizações realizadas nos últimos cinco anos podem, em princípio, ser objeto de pedido de restituição, observado o prazo do art. 168, I, do CTN.

Para quem realiza planejamento patrimonial e sucessório, a decisão reduz de forma significativa o custo de constituição de holdings, já que o ITBI, cuja alíquota costuma variar entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel, representava parcela relevante do custo total da operação.

4. Pontos de atenção

A decisão é positiva, mas não elimina todos os riscos. Alguns limites devem ser considerados antes de qualquer operação ou pedido de restituição.

Valor que excede o capital integralizado. No Tema nº 796, o STF já havia definido que a imunidade alcança apenas o valor dos imóveis correspondente ao capital social integralizado. Se o imóvel for transferido por valor superior ao capital subscrito, e a diferença for destinada, por exemplo, à reserva de capital, o Município pode exigir o ITBI sobre esse excedente. A forma como o imóvel é avaliado e registrado no contrato social continua, portanto, a exigir cuidado técnico.

Simulação e fraude à lei. A ressalva aceita pela maioria permite ao Município questionar operações que não tenham propósito societário real, como a integralização seguida de rápida venda do imóvel a terceiros com o único objetivo de evitar o imposto. A documentação da finalidade da operação ganha importância.

Possibilidade de modulação. Os Municípios podem pedir ao STF, por meio de embargos de declaração, que a decisão produza efeitos apenas a partir de determinada data, sob o argumento de impacto na arrecadação. A modulação depende do voto de dois terços dos Ministros e, quando ocorre, costuma preservar quem já possuía ação judicial ou pedido administrativo em curso até o marco escolhido. Quem não tiver formalizado o seu pedido pode ter o direito à restituição limitado.

Momento da cobrança. O STF já decidiu, no Tema nº 1.124, que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Exigências do imposto antes do registro também podem ser questionadas, de forma independente da imunidade.

Resistência administrativa. A tese de repercussão geral vincula o Poder Judiciário, mas nem todas as prefeituras ajustam imediatamente os seus procedimentos. É provável que alguns Municípios continuem exigindo o imposto ou a comprovação da atividade preponderante na via administrativa, o que pode exigir a adoção de medidas judiciais para assegurar o direito.

5. O que sugerimos ao empresário

Diante desse cenário, recomendamos as seguintes providências:

• Revisar operações dos últimos cinco anos. Identificar integralizações de imóveis em que o ITBI foi pago, reunindo guias, contratos sociais, alterações contratuais e certidões de matrícula, para avaliar a viabilidade de restituição.

• Formalizar o pedido o quanto antes. Considerando o risco de modulação, o ajuizamento de ação ou a apresentação de pedido administrativo antes do marco temporal que vier a ser fixado tende a ser a forma mais segura de preservar o direito à devolução dos valores.

• Questionar cobranças em andamento. Autos de infração, lançamentos ou exigências de recolhimento de ITBI sobre integralizações, inclusive os fundados na análise posterior da receita da empresa, devem ser impugnados com base na nova orientação do STF.

• Estruturar novas operações com cautela. Definir com atenção o valor de integralização do imóvel e sua correspondência com o capital social, a fim de reduzir a exposição ao excedente tributável reconhecido no Tema nº 796.

• Documentar o propósito do negócio. Manter registros que demonstrem a finalidade real da operação, como organização patrimonial, sucessão ou capitalização da atividade, reduz o risco de questionamento por simulação.

• Acompanhar a publicação do acórdão. A redação final da tese e eventual decisão sobre modulação de efeitos podem alterar a estratégia adequada para cada caso.

Conclusão

O julgamento do Tema nº 1.348 encerra uma das controvérsias mais relevantes do ITBI e confere maior segurança jurídica a empresas e famílias que utilizam a integralização de imóveis como instrumento de organização patrimonial. Os efeitos práticos, contudo, dependem de atenção aos limites fixados pelo próprio STF e da adoção tempestiva das medidas cabíveis, especialmente para quem pretende recuperar valores já pagos. A análise individual de cada operação continua sendo o melhor caminho para aproveitar com segurança os benefícios da decisão.