Informatização das relações condominiais: A possibilidade de realização de assembleia virtual entre condôminos e a instituição da sessão permanente

Em tempos de informatização, muito se tem falado acerca da virtualização das relações civis. Certas atividades que outrora exigiam a presença física do indivíduo, com o desenvolvimento e a adesão cada vez mais (principalmente) do mercado de trabalho pela facilitação e otimização do tempo oferecido pela tecnologia, hoje, acompanhamos diariamente a substituição da interação presencial pela interação virtual, por meio da internet.

Com essa recente mudança de realidade, uma expressiva parcela da população, sobretudo, jovens, optam pela desnecessidade da presença física, por exemplo, no ambiente de trabalho, uma vez que a mesma atividade antes executada presencialmente pode ser igualmente feita de modo virtual, no conforto de casa.

Com a ampla adesão ao desempenho das atividades de forma remota, como exemplo, o home office, e as demais modalidades de interação, nos parece que esse novo modo de conduzir as comunicações veio para ficar.

Como a legislação é um conjunto de normas cujo objetivo é tutelar as condutas humanas, sobretudo as relações civis, é natural e esperado que ela atenda às atuais demandas, isto é, que seja contemporânea ao que acontece no mundo exterior.

E assim, no intuito de incluir esse mundo digital no direito e acompanhar as transformações das relações interpessoais, foi recentemente sancionada a Lei 14.309/2022, que, dentre outros aspectos, regulamentou a realização de assembleia em condomínio edilício de forma eletrônica.

A novidade, que trará muita facilitação para os condôminos, bem como para os síndicos, veio para pacificar e afirmar a possibilidade dessa modalidade de reunião. Como o Código Civil até a publicação dessa Lei era omisso nesse ponto, muitos suscitavam a dúvida, se era possível, ou não (em razão da ampla utilização das plataformas digitais de reunião). Agora, não há mais dúvidas.

Entretanto, por mais que essa festejada inovação tenha aberto essa alternativa de realização e deliberação em assembleias de forma virtual, deve-se ficar atento aos preceitos e proibições expressas na Lei, a fim de evitar qualquer problema de ordem legal.

Dessa forma, nos termos do artigo 1.354-A do Código Civil, incluído pela Lei 14.309/2022, desde que não haja vedação na convenção do condomínio, a convocação, a realização e a deliberação de qualquer modalidade de assembleia poderá acontecer de forma virtual. 

De início, importante observar que a possibilidade de realização das reuniões nessa modalidade é apenas uma alternativa trazida pela Lei, isto é, todas as formalidades exigidas para a assembleia presencial devem ser necessariamente observadas na assembleia online, quais sejam: garantia do direito de fala, de voto e de debate aos condôminos; lavratura da ata de reunião etc.

Outro ponto importante a ser destacado é a redação dos parágrafos 1º e 2º do referido artigo. Nos termos do texto legal: 

§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.  

§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos, ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.  

Conforme extrai-se do § 1º, é essencial a ciência expressa aos condôminos de que a reunião será realizada por meio eletrônico, sob pena de uma possível nulidade da assembleia. Ora, caso não seja concedido aos condôminos o expresso conhecimento das condições de realização da reunião, este não terá a oportunidade de se organizar antecipadamente, consequência essa que está intimamente ligada ao disposto no § 2º.

Nos termos do dispositivo, estando os condôminos devidamente cientificados de que a assembleia se realizará de forma virtual, isto é, cumpridas as exigências do § 1º do artigo em comento, com o instrumento de convocação devidamente preenchido e com todas as instruções repassadas, não poderá o condômino reclamar à administração problemas de conexão com sua internet ou qualquer outro problema dessa ordem, uma vez que, assim como é obrigação da administração realizar a convocação de forma apurada, é incumbência do condômino se preparar previamente a fim de evitar imprevistos.

Portanto, por mais que a realização da assembleia de forma virtual seja uma facilidade oferecida pela Lei, é necessário ficar atento a esses detalhes, que podem acabar frustrando expectativas.

Outra novidade que trará bastante praticidade aos condôminos, diminuindo os entraves nas deliberações condominiais, é a realização de assembleia em sessão permanente, também chamada “assembleia continuada”. 

Mas o que é essa sessão permanente?

Simplificando: antes, as deliberações somente poderiam ser feitas se atingido o quórum necessário, em primeira, ou em segunda convocação.

Agora, com o advento da referida Lei, ainda sim é exigido o quórum. Contudo, diferente de como era antes, ainda que em segunda convocação não seja alcançado o quórum especial (previsto em lei ou na convenção do condomínio), poderá o presidente, desde que autorizado por decisão da maioria dos presentes, converter a reunião em sessão permanente.

Em outras palavras, poderá o presidente designar novas datas para seguimento da deliberação, até que seja alcançado o quórum necessário, numa janela de até 90 (noventa) dias.

Todavia, assim como a realização da assembleia de forma virtual, alguns pontos importantes devem ser observados. São eles:

A sessão seguinte não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias da data de início da assembleia; é obrigatória a convocação das unidades ausentes; lavratura de ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, que deverá ser remetida aos ausentes.

Por fim, nos termos do § 3º do artigo 1.353, a sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.

Posto isso, certamente essa novidade, em conjunto com a realização da assembleia online, trará grande praticidade nas deliberações condominiais, diminuindo bastante as dificuldades que hoje são enfrentadas.

Em suma, pelo pouco tempo de vigência da Lei, certo é que pouquíssimos condomínios possuem esse tipo de regramento, envolvendo reuniões eletrônicas e assembleias continuadas. Veremos com o tempo quais serão os desdobramentos dessa nova modalidade e como os condomínios se posicionarão.

Mas e você, qual a sua opinião sobre essas novidades?