Due Diligence: o que é, como fazer e como essa prática pode contribuir com objetivos de negócios imobiliários

A avaliação de risco das transações imobiliárias é um passo importante para a segurança jurídica do negócio.

A investigação do imóvel e dos proprietários envolve análise de risco que pode definir a decisão de dar ou não continuidade com a negociação.

Entenda qual é a importância desta etapa das negociações imobiliárias e quais os riscos que podem ser evitados com a realizaão de Due Diligence Imobiliária.

O que é Due Diligence?

Due diligence é o termo utilizado para investigação prévia de negociações que envolvem compra e venda de imóveis, contratação de pessoas, contratação de empresas, prestadores de serviços, operações M&A, reestruturações societárias, abertura de capital (IPO) e em empresas que implantam programas de Compliance.  

O termo vem de “diligência prévia” de alguma operação, sendo consolidada através de um relatório que pode simplesmente refletir os dados consolidados ou então uma análise jurídica sobre o que foi apurado. 

Este tipo de serviço pode ser exercido por vários tipos de profissionais, como contadores, auditores ou advogados ou então cada qual poderá elaborar o parecer na área de sua expertise para compor o relatório final. 

É possível investigar através da contabilidade, certidões e consultas públicas quais são os compromissos da empresa perante terceiros, se há ações judiciais contra a empresa e qual seu impacto na referida venda, se há patrimônio comprometido com terceiros, fianças, avais e garantias ofertadas, como está a contabilidade da referida empresa, se há algo a ser apontado como risco grave para o negócio. 

Na compra e venda de empresas e bens imóveis, a Due Diligence exerce um papel importantíssimo para que o comprador possa entender com maior clareza quais são os riscos do negócio.

A Due Diligence imobiliária tem como foco principal levantar dados vinculados ao imóvel objeto da negociação e trazer elementos concretos para que o interessado possa decidir ou não pelo negócio que está prestes a acontecer. 

Sua finalidade principal é prevenir riscos e trazer segurança jurídica para as partes envolvidas. 

O que pode ser detectado em uma Due Diligence Imobiliária? 

Durante a elaboração do relatório de Due Diligence Imobiliária, podem ser detectados aspectos que os documentos, por si só, não seriam capazes de traduzir o risco, tais como:

Fraudes: uma fraude, muito embora seja mais difícil de ser comprovada, pode ser percebida através do cruzamento de informações e de situações que fujam muito do comumente utilizado para negócios. Daí a necessidade de ser investigar mais a fundo em um levantamento de dados preliminar.  

Conflito de interesses: pode ocorrer do imóvel objeto da investigação ser de propriedade de pessoas menores de idade, pessoas já falecidas, incapazes ou então ser de propriedade de empresas e/ou sócios que tenham algum tipo de interesse conflitante com a negociação atual ou a anterior. Ainda que não haja decisão judicial que tenha detectado algum tipo de irregularidade, a bem do negócio, pode ser feita a conclusão ou sugestão indicativa de algum ato que seja considerado, no mínimo, objeto que questionamento futuro. 

Irregularidade fiscal: todo imóvel tem obrigações de ordem tributária a ele vinculados, seja por ocasião da sua aquisição, seja por ocasião da sua manutenção propriamente dita. 
 

Ações judiciais/administrativas: muito embora nem toda ação esteja averbada na matrícula do imóvel, a investigação sobre existência de ações judiciais ou processos administrativos que possam impactar na decisão de aquisição do imóvel

Inconsistência de informações: em que pese os dados fornecidos possam ser oficiais e emitidos por órgãos públicos, pela intepretação pode-se entender que há elementos complementares a serem balizados antes da entrega do relatório 

Como é feita a Due Diligence imobiliária? 

O primeiro passo para a realização da Due Diligence imobiliária é saber qual a sua finalidade. Ainda que estamos tratando de uma aquisição, pura e simples, há que se destacar para qual finalidade aquela negociação está sendo realizada e quais são os aspectos mais relevantes para o negócio que deverão ser investigados.

Definido o escopo do negócio, estabelecem-se os alvos a serem investigados e qual o prazo pretérito a ser pesquisado. 

Muito embora os alvos da Due Diligence naturais sejam os proprietários atuais do imóvel, em muitas situações os antigos proprietários também são objeto de investigação, a depender da forma de aquisição, do tempo que a aquisição foi realizada e quais os dados constam na matrícula do imóvel que possam gerar dúvidas. 

O próximo passo a ser dado é a apresentação de um check list básico de documentação para ser iniciada a investigação. Em muitos casos, este check list pode ser novamente solicitado, a depender do que a 1ª leva de documentos revelar.

Feito o levantamento da documentação, é a hora de consolidá-lo de modo a enxergar se o negócio imobiliário tem ou não risco, tais como:

• Há ônus vinculado ao imóvel que impeça a venda?
• Qual a situação das dívidas que o imóvel foi objeto de garantia? 
• Os proprietários possuem todas as certidões negativas básicas? 
• Os proprietários estão com o nome inscrito em órgãos de proteção ao crédito?
• Há protestos em nome dos proprietários?
• Há ações judiciais em nome dos proprietários?
• Qual o regime de bens dos proprietários?
• O imóvel está alugado? 
• O contrato de locação prevê algum tipo de cláusula que possa impactar na negociação?

Estas e outras perguntas devem ser respondidas no momento da elaboração do relatório e caso a documentação levantada não seja suficiente, pode ser solicitada mais uma rodada de documentos. 

Estando suficiente a documentação para se chegar a indicativos de risco (baixo, médio, alto) , o relatório é elaborado. 

Na compra e venda de imóveis é importante averiguar se há ônus vinculado ao bem, se o vendedor possui ações judiciais contra sua pessoa que podem comprometer o negócio, mas isto não basta. Deve-se fazer uma análise do quanto isto pode impactar o negócio. 

Em se tratando de alvos que são pessoas jurídicas, os sócios e administradores das empresas que estão sendo submetidas à Due Diligence também são avaliados. Muito embora saibamos que para se atingir as pessoas físicas deve-se passar pelo crivo da Desconsideração da Personalidade Jurídica, no relatório de Due Diligence deverá constar qual a possibilidade de alcance dos riscos entre a pessoa jurídica e a física. 

Está tudo na matrícula do imóvel? 

Há um princípio denominado de Concentração dos Atos da Matrícula que prevê que todas as informações vinculadas ao imóvel devem estar prevista no registro imobiliário, tais como:  

• Ônus
• Ações judiciais 
• Cláusulas de usufruto, indisponibilidade 
• Penhoras 

Contudo, muito embora esta seja a previsão legal, o que vemos em muitos casos não há todas as informações na matrícula e se não houver uma investigação mais aprofundada, uma venda pode vir a ser anulada. 

No final de 2021 foi publicada a Medida Provisória n. 1085 que trouxe muitas alterações para os negócios jurídicos imobiliários e trouxe elementos para as incorporações, loteamentos e lei de registros públicos. 

Um leitor menos atento poderia dizer que a nova legislação afrouxaria a necessidade de realização das Due Diligences imobiliárias, já que a MP 1085 estabelece que os atos que não constem na matrícula no ato da alienação não podem ser opostos a terceiro que tenha adquirido o imóvel por boa-fé. 

De acordo com a MP 1085, o comprador não precisaria providenciar nada mais do que a legislação que está contida no artigo 1º da Lei 7433/85.

Ocorre que a referida Medida Provisória deverá ser convertida em lei, o que, na data da elaboração deste artigo ainda não tinha ocorrido. Este é um ponto que traz incerteza para as negociações, pois há muitos questionamentos se a matéria poderia ser tratada em tal tipo de norma (Medida Provisória). 

Além disto, faz parte da Due Diligence a análise completa da documentação de dados públicos que estão cada vez mais disponíveis que, ao serem analisados, podem trazer conclusões que a simples apresentação de certidões não seria capaz. 

Por conta disto, a Due Diligence imobiliária não pode ser encarada com um ato isolado, mas sim uma complexa análise de dados e informações para tornar o parecer mais robusto e conclusivo, lembrando sempre que a decisão final é do comprador. 

O corretor de imóveis já não faz esta análise? 

O artigo 723 do Código Civil estabelece que:

“ O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”

Analisando por tal prisma, a responsabilidade do corretor de imóveis não deixa de existir, já que é sua obrigação prestar serviços de modo a garantir que a negociação que está intermediando seja feita da forma adequada.

Contudo, o relatório de Due Diligence é mais abrangente porque traz elementos de análise jurídica da documentação e também a situação de risco envolvida, o que é um diferencial que trará maior conforto para os envolvidos no negócio. 

Conclusão

A Due Diligence imobiliária nada mais é, então, do que a investigação de algo que esteja à venda ou então de quem está para ser contratado como prestador de serviço e serve de parâmetro para avaliar quais são os riscos da operação.

O relatório de Due Diligence deve responder, basicamente, às seguintes indagações: 

• existem ações judiciais contra o vendedor?
• estas ações seriam impeditivos para a venda de seus bens ou de que forma podem comprometer a negociação? 
• se o bem a ser vendido é de uma empresa: quais são seus ativos, passivos e quais são as obrigações perante terceiros? 
• há ônus vinculado ao imóvel? 
• os proprietários possuem certidão negativa?
• o imóvel está com todos os registros em dia? 

Para cada negócio, se mais complexo ou não, estas perguntas poderão ser alargadas para áreas vinculadas à marca, clientes, contrato internos, colaboradores, atos societários, questões ambientais, patrimônio e saúde financeira. 

Como a prevenção e análise de riscos são seus principais objetivos, trata-se de importante ferramenta que confere segurança a operações M&A, reestruturações societárias, abertura de capital (IPO) e em empresas que implantam programas de compliance.