O Projeto de Lei 4000/2021 e os impactos no mercado imobiliário e na Multipropriedade.

O Projeto de Lei 4000/2021 altera a Lei nº 10.406/2002, popularmente conhecido como Código Civil, a fim de tornar exigível a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, em condomínios edilícios.

Até então, para que seja aprovada a mudança da destinação de um edifício, é necessária manifestação unânime dos condôminos pela aprovação da matéria, conforme prevê artigo 1.351 do Código Civil.

Em caso hipotético, mesmo com o comparecimento de 100% dos condôminos na assembleia específica e para tal procedimento, e nessa assembleia tenha a aprovação de 99% dos proprietários, se um único condômino que representa o 1% ou até menos a depender da quantidade de unidades autônomas, poderá ele, sozinho, vetar a mudança da finalidade do condomínio, sobressaindo sua vontade aos demais, tendo em vista que o texto da lei exige a manifestação unânime, ou seja, 100% dos votantes devem ser a favor.

Nesse sentido, o Senador Carlos Portinho, na justificação de seu projeto de lei, destaca que essa exigência de votação por unanimidade dos votantes se torna inviável, haja vista, na prática, tal convergência ser praticamente impossível, bem como tal exigência ferir o direito da coletividade, vejamos: 

“Nessa linha, é preciso ter em vista que a previsão de aprovação unânime pelos condôminos de determinada matéria, que exige uma convergência simultânea e integral de vontades, praticamente inviabiliza a tomada das respectivas decisões no âmbito condominial e não privilegia a vontade da maioria. Desse modo, um único condômino, por menor que seja a sua fração, e por maior que seja a quantidade das unidades restantes, detém a prerrogativa de vetar uma mudança posta em votação. Sem a concordância expressa de todos os condôminos, a mudança de destinação das unidades, por exemplo, não pode ser implementada, o que significa, em última análise, fica prejudica função social da propriedade e não prevalece o interesse coletivo.”

O projeto foi devidamente aprovado pelo Senado Federal por 13 votos a 3 e foi remetido para a Câmara dos Deputados para aprovação.
Esse projeto, caso seja devidamente aprovado e entre em vigor, beneficiará diretamente o mercado imobiliário bem como o setor de multipropriedades, pois com a facilitação da possibilidade de mudança de finalidade de um imóvel, os condomínios residenciais poderão se tornar condomínios mistos ou comerciais.

Imaginemos um novo caso hipotético, em que um condomínio com 400 unidades localizado em frente à praia, e nessa região há uma demanda crescente de busca por hospedagem e o mercado hoteleiro não satisfaz a demanda. Com a aprovação do PL 4000/2021, a maioria dos proprietários poderão, em votação, alterar a finalidade desse imóvel, anteriormente exclusivamente residencial e poderão torná-lo comercial, assim, dando a possibilidade de que cada unidade autônoma possa alugar seu imóvel, ou até mesmo vender uma fração dessa unidade para uso em conjunto, tornando o imóvel um condomínio em multipropriedade.

O proprietário de um imóvel que visita seu bem uma vez ao mês, mas tem que suportar os gastos mensais desse imóvel, poderá vender parte de seu imóvel para outras pessoas, podendo assim, dividir os gastos com os demais coproprietários e lucrar com a venda dessas cotas.

Já a pessoa que compra esse imóvel, provavelmente irá pagar mais barato do que comprar uma unidade inteira, tendo em vista que irá adquirir somente uma fração dele, bem como também pagará mais barato do que comprar um imóvel novo ou a ser lançado.

Os benefícios se estendem além do uso próprio do imóvel em multipropriedade por seus proprietários, mas com a mudança da finalidade do condomínio, as unidades autônomas também poderão alugar esses imóveis, tornando-se assim, um imóvel de lazer com uso esporádico, em um ativo financeiro, pois agora esse proprietário poderá lucrar com os aluguéis.

A G.LAB publicou uma matéria na Revista Valor, destacando que em 2021 já existia 128 empreendimentos registrados no brasil como multipropriedade. Também foi destacado que desde a aprovação da lei de multipropriedade Lei 13.777/2018, o crescimento de novos empreendimentos com essa finalidade cresceu 24%.

Nesse sentido, percebe-se que há uma crescente demanda por esse tipo de imóveis, porém, até então, somente os novos empreendimentos estão satisfazendo essa demanda do mercado, mas com a aprovação da PL 4.000/2021, os imóveis já construídos também poderão entrar no mercado da multipropriedade.

Conforme podemos verificar em vários municípios brasileiros, existem diversos condomínios que possuem localização extremamente privilegiada em decorrência da época de sua construção. No Rio de Janeiro, por exemplo, os prédios residenciais em frente à orla não possuem menos de décadas. O único imóvel novo naquela região será um lançamento no Leblon, no último terreno vazio, porém o metro quadrado desse imóvel varia de R$85.000,00 a R$105.000,00, custando o imóvel mais barato desse empreendimento, uma “bagatela” de 24 milhões de reais, ficando pronto em 2023.

Nesse sentido, um imóvel mais antigo, porém com localização também privilegiada, sairia bem mais em conta e com preços mais acessíveis para o mercado.

Conclui-se, pois, que com a aprovação do PL 4.000/2021, fará surgir novas oportunidades nos setores imobiliário, turístico e hoteleiro, fomentando esses mercados, uma vez que os contratantes estarão amparados por segurança jurídica, que, ao final, é o que todo negociante espera.