28/04/21 por Cristina Viana em Contratos

Lockdown e locação comercial: o que devo fazer?

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A pandemia trouxe para muitos empresários várias incertezas decorrentes da constante alteração do abre e fecha de estabelecimentos comerciais determinados pelos decretos.

A inconstância e alternância da abertura e fechamento gera dúvidas sobre como proceder com relação a vários tipos de contratos, sobretudo os de locação comercial.

É um efeito dominó: mesmo com o fechamento de portas, as contas não param de chegar e o empresário que fez investimentos no seu negócio fica à mercê das determinações do governo para saber se vai poder abrir ou não eu empreendimento. Por outro lado, o dono do imóvel tem a expectativa de recebimento do aluguel conforme combinado já que é uma das, quando não é a única, fonte de renda.

Como se percebe, não há culpados! Os efeitos da pandemia atingem todos na relação contratual.

Muito embora a pandemia seja um acontecimento extraordinário, os contratos de locação não possuem tal previsão tão explícita para regulamentar o que ocorre se o imóvel fica por uns dias aberto e por uns dias fechado por ordem do governo.

Estando o imóvel à disposição do locatário e sendo a locação uma fonte de renda para o locador, com base em um princípio que os contratos devem ser cumpridos, muitas vezes surgem dúvidas sobre como ficam o cumprimento das obrigações neste período atípico que estamos vivendo.

Negociar deve ser sempre a primeira alternativa

Deixar de cumprir as obrigações contratuais, pura e simplesmente, não é a saída. Caso a paralisação constante das atividades esteja prejudicando a continuidade do pagamento dos aluguéis, o mais adequado é iniciar uma negociação.Quando as partes estão em um ambiente de não litígio, a possibilidade de chegarem a um entendimento é maior.

Estando em um ambiente de negociação, há uma possibilidade das partes, de igual para igual, chegarem a um acordo que seja adequado para todos. Caso encontrem um consenso, tudo o que foi negociado deve ser formalizado através de um Termo Aditivo já que este é o documento que confere segurança para ambas as partes.

O termo aditivo é um documento que passará a fazer parte do contrato original e poderá contemplar todo tipo de obrigação, como, por exemplo, um prazo diferente para a desocupação do imóvel, um pagamento para uma data futura ou então a postergação dos meses de paralização das atividades.

Se tiver garantia de fiança no contrato de locação, os fiadores deverão também assinar o termo aditivo para que fique registrada a ciência de todos os envolvidos na negociação que foi realizada.

É muito arriscado não colocar por escrito o que foi negociado porque os contratos são documentos com formalidades e regras que devem estar claras e não deixar margem de dúvidas.

Se a negociação não for possível, o que fazer?

É bem verdade que neste primeiro ano de pandemia não houve muitas alterações legislativas sobre os contratos de locação. Portanto, para quem não fez negociação dos contratos, resta procurar o judiciário.

Muitos locatários procuraram o judiciário para pedir a suspensão dos contratos de locação com o intuito ou de parar de fazer pagamentos ou então pedir para que o valor dos aluguéis seja diminuído.

Tem sido crescente o movimento de locatários para pedir a suspensão dos contratos em juízo. Como os contratos foram feitos para serem cumpridos e havendo princípios que devem ser respeitados, este tipo de comportamento não tem sido muito bem aceito se não tiver provas robustas, conforme segue adiante.

Antes de ajuizar este tipo de ação, é importante que o locatário saiba que não basta entrar na justiça para conseguir uma decisão liminar. É necessário ter prova de algumas situações:

  1. Comprovação de que houve prévia negociação: por mais que o locatário esteja ajuizando uma ação para ter uma decisão advinda da justiça, tem sido cada vez mais frequente, por parte dos juízes, pedir que o autor da ação comprove que tenha feito uma negociação prévia. Isto se justifica porque os contratos possuem uma função social, ou seja, há impacto para todos aqueles que possuem algum tipo de contato com os efeitos do contrato;
  2. Comprovação de que a pandemia afetou diretamente o cumprimento do contrato: a pandemia atingiu todas as pessoas, umas mais e outras menos. Alguns encontraram oportunidades diante da situação instalada, outros tipos de comércio se reinventaram e passaram a vender seus produtos ou serviços de outra forma. É por isto que a comprovação em juízo de que sua atividade foi diretamente atingida pela pandemia é essencial porque, de todo modo, os contratos devem ser cumpridos e a suspensão de alguma obrigação é uma exceção.

O udiciário tem demonstrado que é necessário preservar o contrato em razão da sua função social e da autonomia das partes para se chegar a um consenso. A interferência deverá ser a mínima possível já que não há “ganhadores”.

Como os efeitos da pandemia atingiram toda a sociedade e considerando o fato das locações serem regidas por legislação própria, a tendência é que o Judiciário interfira minimamente nas relações entre particulares. Por isso, é importante que tanto locador quanto locatário recebam as orientações corretas para evitar dissabores já que o ajuizamento de ações sem comprovação dos fatos resultam em prejuízos.

 

 

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